Clauses abusives dans le bail de location

La majorité des baux de location de logements vides sont soumis au régime de la loi du 6 juillet 1989. Ces disposition sont d’ordre public et s’imposent donc aussi bien au propriétaire qu’au locataire. Néanmoins bailleur et locataire peuvent s’entendre sur des dispositions autres que celles prévues par la loi. Mais celles-ci ne doivent pas être défavorables au locataire, sous peine d’être considérées comme abusives.

La différence entre clauses illicites et clauses abusives dans un bail

Une clause illicite est explicitement interdite par la loi car contraire à l’ordre publique. Ainsi l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 dresse la liste de vingt clauses réputées non écrites. Même si l’une d’elle figure dans un bail, elle ne peut s’appliquer : le bailleur ne peut s’en prévaloir et le locataire n’a pas à la respecter. Il n’a pas besoin d’aller en justice pour demander son annulation puisqu’elle est « réputée non écrite ». Juridiquement, elle n’existe pas !

D’une manière générale, une clause est dite abusive lorsqu’elle crée « un déséquilibre significatif entre les droits et les devoirs des parties ». Mais une clause abusive n’est pas pour autant systématiquement interdite. Pour qu’elle soit considérée comme abusive et donc inapplicable, le locataire doit saisir le tribunal d’instance. Il appartient au juge d’apprécier le caractère abusif ou non de la clause. Pour prendre sa décision, il peut s’appuyer sur les recommandations de la Commission des clauses abusives.

La Commission des clauses abusives (CCA)

C’est une instance indépendante placée sous l’autorité du ministre en charge de la consommation. Composée de magistrats, de professionnels du droit, de représentants des professionnels et des consommateurs, elle examine tous les modèles de contrats afin de déterminer s’ils ne présentent pas « un déséquilibre significatif entre les droits et les obligations des parties ». Elle émet des recommandations et des avis. Même si ceux-ci ne s’imposent ni aux professionnels ni aux juges, ils sont des références importantes tant pour les magistrats que pour le législateur.

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Clauses abusives dans un bail selon la Commission des clauses abusives (CCA)

La CCA dans son étude des contrats de location et à l’occasion de saisine par le juge au cours d’une instance, considère comme abusive un certains nombres de clauses (cette liste n’est évidemment pas exhaustive) :

• L’interdiction des animaux domestiques. A partir du moment où ces animaux ne commettent ni nuisances ni dégâts, le locataire peut détenir un ou plusieurs animaux. Par contre les chiens d’attaque peuvent être sont interdits.

• L’obligation pour le locataire « de tenir les lieux garnis de meubles et objets meublants en quantité et en qualité pour répondre en tout temps du paiement du loyer et des charges ». Cette clause est abusive car elle fait double emploi avec l’exigence d’un dépôt de garantie.

• En cas de travaux effectués aux frais du locataire et avec l’accord du propriétaire, lui imposer ne n’avoir recours qu’à des entreprises choisies par le propriétaire.

• L’obligation de ramoner la cheminée plusieurs fois par an.

• L’obligation de donner les clés du logement à un tiers en cas d’absence.

• L’obligation faite au locataire de prendre à sa charge les frais d’installation, de modification ou de remplacement des compteurs d’eau, de gaz ou d’électricité. Ces frais sont incombent au propriétaire.

Bon à savoir : Les recommandations de la Commission des clauses abusives sont publiées sur le site internet www.clauses-abusives.fr