Contrat de bail : la clause résolutoire

Pour se prémunir d’un possible manquement du locataire quant à ses obligations contractuelles, un propriétaire bailleur peut intégrer ce que l’on appelle une clause résolutoire à son contrat de location. Explication.

Qu’est-ce qu’une clause résolutoire ?

Une clause résolutoire est une clause optionnelle du contrat de bail, c’est-à-dire qu’elle n’est pas obligatoire. Elle doit être intégrée au contrat de bail pour pouvoir jouer. La clause résolutoire est mentionnée dans l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.
La clause résolutoire permet la résiliation automatique du contrat de bail en cas de manquement, de la part du locataire, à une des obligations contractuelles. La résiliation automatique du contrat signifie que cette clause a le pouvoir de mettre fin au contrat de location sans intervention du juge.

Dans quels cas la clause résolutoire peut-elle jouer ?

La clause résolutoire ne peut jouer que dans l’une des quatre situations suivantes :

• le non-paiement des loyers et des charges
• le non-paiement du dépôt de garantie
• la non-souscription à une assurance habitation
• le trouble du voisinage

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Procédure à suivre

Avant résiliation automatique du contrat de bail, et donc avant mise en œuvre de la clause résolutoire, le propriétaire bailleur doit suivre une certaine procédure.

• Il doit mandater un huissier de justice pour qu’il délivre un commandement de payer au locataire ou un commandement à souscrire à une assurance.

• Une fois ce commandement délivré, le locataire bénéficie d’un délai pour régulariser sa situation. Un délai de 2 mois pour les non-paiements et dans le cadre d’un trouble du voisinage, et un délai de 1 mois dans le cadre de la non-souscription à une assurance habitation. Au cours de ce délai, le locataire peut demander des délais de paiement en saisissant le tribunal d’instance de son domicile ou demander une aide financière à un fond de solidarité pour le logement.

• Passé ce délai, si le locataire a réglé sa situation, ou si un délai de paiement lui a été accordé, alors la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, si le locataire n’a pas réglé la situation, le propriétaire bailleur peut saisir le tribunal d’instance en référé pour demander au juge de constater la clause résolutoire (et donc la résiliation du bail) et de prononcer l’expulsion.