Renouvellement de bail

Un contrat de bail a une durée, et donc un terme. Qu’en est-il, arrivé au terme du contrat de bail ? Deux solutions : soit une reconduction tacite du contrat soit un renouvellement de bail.

La durée d’un bail d’habitation

Un contrat de bail à usage d’habitation a une durée de 3 ans, si le propriétaire est un particulier, et de 6 ans s’il est une personne morale. On considère alors le contrat de bail comme un contrat à durée déterminée dont le terme est connu au moment de la signature. Cependant, l’arrivée au terme n’entraîne pas pour autant la rupture du contrat. Selon l’article 10 de la loi de 1989, si le bailleur ne donne pas congé au locataire, le contrat de location parvenu à sa fin est soit reconduit tacitement soit renouvelé.
Autrement dit, arrivé au terme du contrat de bail, si aucun des parties (propriétaire ou locataire) ne s’est manifesté et si aucun préavis n’est lancé, le contrat de bail est tacitement reconduit.

Reconduction tacite et renouvellement de bail

On distingue alors deux cas de figure : soit personne ne se manifeste et le bail est reconduit, soit il y a ce que l’on appelle un renouvellement de bail.

• Dans le cadre d’une reconduction tacite du bail : le bail est reconduit pour une durée de 3 ans pour les personnes physiques et de 6 ans pour les personnes morales. Le contenu du contrat est inchangé. Si le bail dispose d’une clause de révision, alors le loyer peut être révisé. Cependant, il ne peut pas augmenter d’un montant supérieur à la variation de l’indice de référence des loyers (publié par l’INSEE).

• On parle de renouvellement de bail lorsqu’un nouveau bail est établi suite au terme du bail initial. Le renouvellement de bail peut survenir pour deux raisons.
  Soit le propriétaire (particulier) souhaite réduire la durée du nouveau bail (un an minimum). Dans ce cas, un nouveau bail est établi, et celui-ci doit laisser apparaître les raisons et les justifications d’une durée inférieure à trois ans.
  Soit le propriétaire souhaite réviser le montant du loyer. Le loyer peut en effet être augmenté si celui-ci est manifestement sous-évalué par rapport aux autres loyers habituellement constatés dans le voisinage. Là encore, le propriétaire doit en apporter la justification.

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