Mise en location d’un bien sans état des lieux (absence d’état des lieux)

La mise en location d'un bien sans état des lieux n'est pas sans risque pour le locataire qui devra restituer le logement en parfait état, même s'il ne l'était pas à son arrivée. Détails des risques, défenses et recours en cas d'absence d'état des lieux.

Absence d'état des lieux : un risque pour le locataire

D'un point de vue légal, en l'absence d'état des lieux d'entrée, le nouveau locataire est supposé recevoir un logement en bon état de réparations locatives*.

*La réparation locative concerne les travaux d'entretien et de réparation pris en charge par le locataire durant son bail.

À la fin de son bail, le locataire est donc contraint de restituer un logement en parfait état, même si celui-ci lui a été remis en mauvaise condition. À défaut d'état des lieux, le locataire risque donc de payer les travaux de réparation et d'entretien, même si les vices existaient déjà avant son arrivée dans l'habitation.

Comment se protéger en l'absence d'état des lieux ?

La présomption selon laquelle le locataire reçoit un logement en bon état lui est donc défavorable. Toutefois, elle peut être écartée :

• s'il parvient à prouver le mauvais état initial dans lequel se trouvait le logement avant son arrivée. Pour cela il lui est possible de présenter des photographies ou films pris de l'habitation avant son emménagement.

•  s'il adresse une mise en demeure au propriétaire mais que celui-ci refuse toujours d'établir un état des lieux d'entrée. Ce sera alors au bailleur de présenter les pièces permettant de prouver que le logement a bien été délivré en parfait état d'usage.

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Quels recours possibles en l'absence d'état des lieux ?

1. Comme vu précédemment, le locataire est en droit de recourir à une mise en demeure (interpellation formelle, possible par simple lettre). Il tente ainsi d'obliger le propriétaire à réaliser un état des lieux d'entrée.

2. En cas d'échec de cette démarche, l'affaire peut être portée indifféremment par le bailleur ou le locataire devant une commission départementale de conciliation (CDC).

À noter : l'intervention de la CDC est facultative mais elle permet d'aider les deux parties à solutionner leur différent à l'amiable.

3. Lorsque la conciliation échoue à régler le litige, locataire ou bailleur doit alors saisir le tribunal d'instance dont dépend l'habitation.

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