Comment devenir propriétaire d’un logement en HLM ?

Les organismes HLM, ou Habitation à Loyer Modéré, ont parfaitement le droit de mettre en vente un logement social. Mais, contrairement à une vente immobilière dans le secteur privé, quelques règles et contraintes s'imposent dans le secteur public. Voici ce qu'il faut savoir avant de devenir propriétaire d'un logement en HLM.

Acquérir un logement HLM si vous êtes locataire

Que ce soit dans le privé ou dans le social, le droit de préemption s'impose. En clair, le locataire en place passe en priorité pour l'achat du bien et le propriétaire (ici l'organisme HLM) n'a pas le droit de le vendre sans avoir consulté le locataire au préalable.

Dans ce cas, pour devenir propriétaire d'un logement en HLM, la démarche est assez simple : le locataire adresse une demande d'acquisition par lettre recommandée avec A/R à l'organisme qui gère l'HLM. Une réponse motivée doit être retournée dans un délai de deux mois après la demande.

Le logement peut également être vendu au conjoint ou aux descendants ou ascendants s'ils respectent les plafonds de ressources exigés pour l'attribution d'un logement social.

Un logement HLM ne peut être mis en vente que s'il répond aux deux conditions ci-dessous :

1. L’immeuble doit avoir été construit ou acquis par un ou plusieurs organismes HLM depuis plus de 10 ans

2. Le logement doit être conforme aux normes d’habitabilité et de salubrité fixées par décret n°2002-120 du 30 janvier 2002.

Si le locataire n'est pas intéressé par l'achat du bien, alors l'office HLM peut annoncer la vente par voie d’affichage. Toute personne peut se porter acquéreur mais le locataire en place bénéficie d’un droit au maintien dans le logement.

Logement social : ce qu'il faut savoir avant la vente

L’organisme HLM doit présenter certains documents au futur acquéreur :

• le règlement de copropriété
• un état descriptif de division de la copropriété ainsi que la quote-part attribuée au bien
• les charges de copropriété et les PV d'assemblée générale des 2 dernières années
• un récapitulatif des travaux réalisés sur les parties communes et les travaux à envisager
• le montant de la taxe foncière
• les diagnostics immobiliers

Le contrat de vente d’un logement HLM est établi devant notaire et les frais notariés sont à la charge de l’acheteur.

Comment est fixé le prix de vente d'un appartement en HLM ?

C'est l'organisme HLM propriétaire qui fixe le prix de vente, après avis de la commune où se trouve la résidence. Le prix d'un logement HLM varie selon l'estimation faite par le service des domaines qui se base sur un logement libre d'occupation.

Attention aux conditions de revente ou de location

Une fois le logement HLM acquis le propriétaire n'est pas totalement libre. Les conditions de revente ou de mise en location d'un logement social acheté dans les 5 années précédentes sont encadrées par la loi.

En cas de vente
Si le propriétaire souhaite le revendre avant la 5ème année qui suit l’acquisition, il doit informer l’organisme HLM qui a alors un droit de préemption.

En cas de location
Si l’acquéreur loue son bien dans les 5 ans qui suivent l’acquisition, alors le loyer est plafonné conformément aux tarifs fixés par l’autorité administrative.

Le contrat de vente entre l’acquéreur et l’organisme HLM doit mentionner clairement l’ensemble de ses obligations.

Au-delà de 5 ans après l'achat initial, la vente ou la mise en location du logement reste libre.