Vendre ou acheter sa maison en viager

Le contrat de vente ou d’achat en viager, régi par les articles 1968 et suivants du Code Civil, permet à un ou à plusieurs propriétaires de céder la propriété de leur bien tout en jouissant du versement d’une rente à vie. Explication.

Qu’est-ce que l’achat ou la vente en viager ?

Lors d’une vente en viager, le vendeur aussi appelé le crédirentier cède la propriété de son bien immobilier à l’acheteur, aussi appelé le débirentier, en contrepartie du versement d’une rente dite viagère jusqu’au décès du vendeur. Le viager est un contrat dit aléatoire, à savoir dont la valeur de la prestation dépend de la date de décès du vendeur.
La vente en viager, généralement pratiquée par les personnes âgées, est considérée comme un moyen efficace et sûr de toucher un revenu complémentaire. Le revenu est d’autre part bien souvent supérieur à un loyer. Pour l’acheteur, le viager est un moyen de placer ses économies tout en devenant petit à petit propriétaire.

Comment la valeur du bien est-elle déterminée ?

Pour que l’acheteur devienne propriétaire, il doit verser ce que l’on appelle une rente viagère au vendeur : une somme dont le montant est fixé par les parties au moment de la signature du contrat. Le montant de la rente viagère est généralement déterminé par un notaire en présence des deux parties. Pour sa détermination, sont pris en compte :

• la valeur réelle du bien immobilier
• le versement ou non d’un bouquet, somme versée lors de la signature qui constitue une partie du capital
• l’espérance de vie du vendeur, elle-même déterminée par son âge et son sexe
• le fait que le logement soit occupé par le vendeur ou non

Pour la détermination de ce montant, les notaires disposent de tables et de barèmes définis par la Caisse nationale de prévoyance.

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Quels sont les différents types de viager ?

Lorsqu’un vendeur cède la propriété de son bien immobilier par un viager, il a deux possibilités :

• soit il se réserve un droit d’habitation et peut continuer à occuper les lieux jusqu’à son décès, on parle alors de viager occupé,
• soit il libère les lieux aux futurs propriétaires et les libère aussi de toute réserve de jouissance, on parle alors de viager libre,

En cas de viager occupé, les charges relatives au bien telles que les taxes et les charges locatives sont réparties entre crédirentier et débirentier.

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