La surface constructible

Depuis avril 2014 et la loi Duflot Alur, la surface constructible, qu’il faut bien différencier de la surface de plancher, n’est plus calculée selon les mêmes règles et les mêmes critères. Le calcul est aujourd’hui plus complexe et il est recommandé de faire appel à un professionnel du secteur pour éviter toute erreur de calcul.

Différence entre surface constructible et surface de plancher

La surface constructible est la surface d’un terrain sur laquelle il est autorisé de construire. Elle définit la valeur de votre terrain.
La surface de plancher est, quant à elle, la surface de tous les niveaux construits, clos et ouverts dont la hauteur est supérieure à 1,80 m. Elle est prise en compte pour définir l’obligation ou non d’avoir recours à un architecte pour l’établissement du permis de construire. Sachez que si la surface de plancher est supérieure à 170 m², vous devez faire appel à un architecte. La surface de plancher remplace la Surface Hors Œuvre Nette (SHON) et ne prend plus en compte l’épaisseur des murs dans le but d’encourager les particuliers à mieux isoler leur maison.

Surface constructible : ce qui a changé

Avant avril 2014, la surface constructible dépendait du Coefficient d’Occupation au Sol (COS) fixé par le Plan Local d’Urbanisme (PLU). Cependant les choses ont changé depuis fin mars 2014. Le COS a disparu dans les communes avec un Plan Local d’Urbanisme et aura totalement disparu sous 3 ans dans les autres communes. Auparavant, il suffisait de multiplier la surface du terrain par le Coefficient d’Occupation au Sol pour connaître la surface constructible. Le calcul était simple et accessible à tout le monde. Etant donné que le COS a disparu, il existe aujourd’hui une autre méthode pour calculer la surface constructible qui prend en compte d’autres facteurs.

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Comment calculer la surface constructible

Si le calcul pour connaître la surface constructible d’un terrain était simple dans le passé, il est aujourd’hui plus complexe.
Sachez, tout d’abord, que pour calculer la surface constructible, vous allez devoir chercher dans le Plan Local d’Urbanisme (PLU) de nombreuses données, à commencer par les règles générales de construction de votre commune. Vous aurez besoin de connaître également la zone U de votre parcelle et les règles spécifiques à votre zone telles que le nombre de niveaux autorisés.
Vous devrez vous renseigner sur la hauteur maximum au faitage et sur le Coefficient d’Emprise au Sol (CES). Ce coefficient définit le maximum d’emprise au sol que votre construction pourra occuper sur votre terrain. C’est après avoir rassemblé toutes ces informations que vous pourrez évaluer la surface constructible. Pour éviter des erreurs, il est plus que recommandé de faire appel à un professionnel.