La servitude non aedificandi

Les servitudes sont instaurées pour réglementer les obligations des propriétaires de fonds différents. La servitude non aedificandi interdit toute construction sur une zone dénommée le fonds servant et peut être établie pour l’utilité publique ou celle d’un particulier.

Qu’est-ce que la servitude non aedificandi ?

La servitude non aedificandi désigne une zone non constructible, bien souvent une parcelle de terrain.
Une servitude est une délimitation du droit de la propriété, dès lors qu’on est en présence d’un fonds dominant, à savoir la terre, et d’un fonds servant, c’est à dire la parcelle.
Cette disposition légale a pour vocation à interdire tout type de construction susceptible d’être mise en oeuvre au sol, en surplomb ou en sous-sol de la servitude. Ainsi, il est impossible de planter certains végétaux, de construire une route, de mettre en oeuvre une dalle, ou encore d’entreprendre le terrassement d’un talus, sur une zone non aedificandi.

Une servitude non aedificandi peut être instaurée par le propriétaire du fonds ou bien s’inscrire dans le cadre du plan local d’urbanisme de la commune (PLU).

La servitude non aedificandi est régie par la jurisprudence et chaque litige est ainsi étudié au cas par cas.
Avant l’achat d’un terrain, il est donc vivement recommandé de vérifier l’éventuelle existence d’une servitude non en consultant la Conservation des hypothèques, afin de ne pas risquer de voir votre projet de construction tomber à l’eau.

À quoi sert la servitude non aedificandi ?

La mise en place d’une servitude non aedificandi est bien souvent en lien avec l’emplacement géographique du fonds dominant et du fonds servant.
Ainsi, une servitude non aedificandi peut être instaurée pour de multiples raisons, comme par exemple pour préserver une certaine tranquillité, la luminosité, ou encore la circulation de l’air, mais également afin de conserver une vue dégagée, ou d’empêcher la construction d’un bâtiment annexe dans un lotissement de maisons.

Mettre fin à une servitude non aedificandi

Il est important de noter que la servitude non aedificandi est rattachée au bien et non à son propriétaire. C’est pourquoi, en cas de revente du terrain, la servitude continue de s’appliquer.

Cependant, il est possible de mettre fin à une servitude non aedificandi de plusieurs manières, à savoir :

• d’un commun accord entre les 2 parties propriétaires des fonds dominant et servant ;
• lorsque le terrain concerné par la servitude non aedificandi devient inutilisable et impraticable ;
• en présence d’une construction érigée sur le fonds servant et n’ayant jamais fait l’objet d’une contestation, la prescription trentenaire met fin à la servitude non aedificandi au bout de 30 ans.

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