Les terrains enclavés

Les terrains enclavés se caractérisent par une absence d'accès praticable depuis la voie publique. Leur exploitation étant ainsi totalement limitée, une servitude de passage est généralement octroyée aux propriétaires de ce type de bien. Définition, démarches et explications à suivre dans cet article.

Qu'est-ce qu'un terrain enclavé ?

Un terrain est considéré comme enclavé si, du fait de son positionnement par rapport aux terrains voisins, il ne dispose pas d'accès à la voie publique (ou celle-ci reste totalement insuffisante). Le terrain enclavé est donc encerclé par les propriétés d'autres possédants.

En cas de doute sur l'accessibilité de ce terrain, seul un juge dispose du pouvoir permettant de définir la nature enclavée ou non du terrain en question.

De fait :

un terrain, s'il est desservi par un chemin impraticable (en pente ou trop étroit, par exemple) et que son exploitation nécessite pourtant l'usage d'un véhicule, sera considéré comme enclavé.

un terrain disposant d'un accès praticable mais incommode (dont les défauts peuvent être aisément améliorés), ne sera pas considéré comme enclavé.

Le propriétaire d'un terrain enclavé peut alors réclamer un droit de passage sur le terrain voisin, afin d'assurer une desserte convenable à son bien. Cependant, le propriétaire perd ce droit s'il est à l'origine de l'enclavement de son terrain.

Qu'est-ce qu'une servitude de droit de passage ?

Le terrain voisin devant accordé le droit de passage est appelé "fond servant" tandis que le terrain enclavé demandeur est appelé "fond dominant". Le droit de passage s'applique aux accès au sol et au sous-sol, pour les canalisations.

1. Démarches afin d'obtenir un droit de passage

La servitude de passage peut être convenue à l'amiable. Le propriétaire du terrain enclavé verse ici une indemnité (librement fixée) au propriétaire du fond servant.
En cas de désaccord, seul le propriétaire du fond dominant pourra saisir le tribunal de grande instance.

2. Durée de la servitude

La servitude de passage est fixée pour une durée de 30 ans. Passé ce délai, le propriétaire du fond servant est en droit de la remettre en question en cas d'abandon du terrain enclavé.