Comment le prix d’un terrain est-il déterminé ?

Que vous soyez propriétaire ou acquéreur, le prix d'un terrain est une donnée essentielle à ne pas dévaloriser ou surestimer. Comment et selon quels critères à prendre en compte pour calculer le prix d'un terrain ? Voici des élèvements de réponse qui pourront vous aider à évaluer le prix d'un terrain.

Voici l’ensemble des éléments qui déterminent le prix d'un terrain.

La superficie du terrain

Plus votre terrain est grand, plus son prix augmente. Mais ce n’est pas parce que votre terrain est constructible que vous pouvez tout utiliser pour votre projet de construction. En effet, le COS (Coefficient d’Occupation des Sols) détermine quelle surface est réellement constructible sur votre terrain. Si le COS est contraignant, le prix du terrain aura tendance à être moins élevé.

La localisation et situation géographique du terrain

Les terrains situés dans des zones très peuplées sont plus chers que les autres. Les spéculations foncières jouent également sur le prix d’un terrain. En effet, chaque commune fait l’objet d’une spéculation foncière plus ou moins élevée.

On peut aussi noter que les terrains proches du littoral ou des frontières peuvent se révéler plus cher à l’achat. Cela dépend des régions : le littoral situé au sud est de la France est plus onéreux qu’à l’ouest de la France en général.

La nature et la situation géographique du terrain dont sont deux critères importants dans l'estimation du prix au m². Le prix d'un terrain agricole ou d'un terrain non constructible ne sera pas le même que le coût d'un terrain constructible. De même un terrain non viabilisé sera moins cher qu'un terrain viabilisé.

• Le prix d'un terrain non constructible alloué à une pratique agricole pourra avoisiner 6 000 €/ha voire plus (hors terrains viticoles) et le prix d'un terrain prévu pour des loisirs tournera autour de 4 500 €/ha, soit une estimation de 1€/m². Si votre terrain non constructible devient constructible, vous pourrez faire une plus-value de 1 000 % et plus lors de la vente.
• Pour un terrain constructible mais non viabilisé, à titre d'exemple, vous aurez un prix du terrain au m² pouvant aller jusqu'à 9 000 €/m² dans certains quartiers de Paris, 160 €/m² dans le Bas-Rhin et environ 20 €/m² dans la Nièvre.
• Le prix au m² d'un terrain constructible viabilisé peut aller jusqu'au double du tarif ci-dessus.

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La configuration du terrain

Selon sa configuration, un terrain peut nécessiter des travaux supplémentaires, faisant baisser son prix :

• Un terrain peu stable (argile, limon…).
• La présence d’une construction à démolir.
• Un grand nombre d’arbres (déboisement à prévoir).
• Un terrain en pente (travaux de terrassement à envisager).

Si au contraire le terrain a de nombreux avantages, son prix peut être plus élevé :

• Un terrain viabilisé.
• Un terrain nu qui permet d’éviter les travaux de démolition.
• Un terrain stable (gravier, sable…).

L’environnement proche du terrain

L'environnement, une autre variable pour le prix d'un terrain

Un terrain qui se trouve dans une grande ville, la proximité des routes ou l'accès aux moyens de transports collectifs, les infrastructures sont des variables qui font fluctuer le prix du terrain à construire.

Les terrains deviennent rares à proximité des grandes villes ce qui explique que le prix d'un terrain à bâtir au m² est plus élevé dans ces zones que dans les campagnes.

Afin d'avoir une estimation du prix d'un terrain, vous pouvez vous adresser aux agences immobilières qui en tant que professionnels vous communiqueront un tarif adapté au prix du marché. Entre particuliers, les tarifs sont souvent surestimés.

Vous aurez également une différence de budget entre un terrain en lotissement et un terrain isolé.

Un terrain dont la configuration est atypique (pente, servitude, …) peut présenter des problèmes pour l'obtention du permis de construire et donc le prix au m² pourra être réduit.  

Comment calcule-t-on le prix d'un terrain ?

Comme nous l'avons cité préalablement, l'environnement, la situation géographique et la nature du terrain font partie des critères pour le calcul du prix d'un terrain.

L'autre critère primordial c'est bien sûr aussi la superficie du terrain mais également sa forme : à surface égale, un terrain triangulaire sera moins cher qu'un terrain rectangulaire ou carré.

La réalisation du bornage d'un terrain a par ailleurs une influence sur le prix.

L'orientation et l'ensoleillement font aussi fluctuer le prix d'un terrain.  

Le fait qu'il y ait déjà d'autres constructions sur le terrain ainsi que de la végétation peut avoir un impact sur le tarif.

Si le terrain n'est constructible que partiellement, le prix au m² sera moins élevé. Vérifiez le cadastre ainsi que le plan local d'urbanisme afin de connaitre le COS (coefficient d'occupation des sols) qui vous indiquera le nombre de m² constructibles par rapport à la totalité de votre terrain.

Ces estimations ne sont données qu'à titre d'informations.