Diviser un terrain en plusieurs parcelles

Vos possédez un grand terrain et vous avez des difficultés à le vendre ? Ou vous pensez réaliser une bonne opération financière en le vendant en plusieurs lots ? Diviser votre terrain en plusieurs parcelles est alors la solution idéale. Mais attention, vous devez respecter les formalités liées à la constitution d’un lotissement ou déposer une demande de permis de construire valant division.

La constitution d’un lotissement

L’article L 442.1 du code de l’urbanisme qualifie de lotissement quasi toute division de parcelle en vue de construire. Même lorsqu’il n’y a détachement que qu’un seul lot. Les cas ne constituant pas un lotissement sont strictement déterminés par l’article L 442.1.
Or la constitution d’un lotissement est soumise à une obligation de bornage et à un contrôle administratif préalable : permis d’aménager ou déclaration préalable.

Le permis d’aménager est prévu par l’article R 421.19 du code de l’urbanisme.
Dans le cadre d’un lotissement, il est obligatoire dans deux cas :

• Lors de « la création ou l’aménagement de voies, d'espaces ou d'équipements communs à plusieurs lots destinés à être bâtis et propres au lotissement. Les équipements pris en compte sont les équipements dont la réalisation est à la charge du lotisseur. »

• Dans le cas de lotissement « qui sont situés dans un secteur sauvegardé, dans un site classé ou en instance de classement. »

La déclaration préalable d’aménagement est requise par l’article R 421.23 : Elle est demandée dans tous les cas ne relevant pas du permis d’aménager.

Le délai d’instruction du dossier est de 3 mois pour le permis d’aménager et d’1 mois pour la déclaration préalable. A l’issue de ce délai, le silence de l’administration vaut « non opposition » et donc acceptation implicite.

Sur simple demande, il est néanmoins possible d’obtenir une attestation d’acceptation.
L’autorisation administrative obtenue, il faut en faire la publicité en l’affichant à l’emplacement du lotissement pendant 2 mois.

A défaut de permis d’aménager ou de déclaration préalable, aucun permis de construire de pourra être obtenu. Et la vente de la ou des parcelles pourrait être déclarée nulle.

Le permis de construire valant division

Le permis de construire valant division (PCVD) est codifié par l’article R 431.24 du code de l’urbanisme.
Plusieurs critères le caractérisent :

• Il concerne la construction de plusieurs bâtiments, au moins 2 bâtiments distincts et autonomes.

• Il porte sur une seule parcelle ou plusieurs parcelles contigües.

• Le terrain sera divisé en propriété ou en jouissance (copropriété horizontale) avant la déclaration d’achèvement des travaux.

La demande de PCVD peut être déposée par le propriétaire du terrain qui va transférer en partie le permis de construire lors de la division foncière ou par plusieurs demandeurs qui seront solidairement responsables de la réalisation des travaux.
Les formalités et documents à produire sont les mêmes que pour un permis de construire classique. Mais il faut en plus, produire un plan de division et les modalités de gestion des voies et espaces communs s’ils en existent (constitution d’une association syndicale).

Mais attention, le PCVD ne doit pas servir à contourner la réglementation du lotissement. Une telle démarche constitue une infraction pouvant entrainer le paiement d’une amende (jusqu’à 15 000 €) et une possible nullité de la vente.