La donation d’une maison en pleine propriété

Lorsqu’une personne donne son bien immobilier à l’un de ses héritiers, par acte de donation, il y a transfert définitif du titre de propriété. Ce transfert peut être en pleine propriété ou avec réserve d’usufruit. Retour sur la notion de pleine propriété.

Qu’est-ce que la donation en pleine propriété ?

Dès qu’il y a transfert de propriété, le bénéficiaire de la donation a le droit de jouir du logement, de l’habiter, de le louer et de le céder. En effet, le droit à la propriété comporte trois prérogatives :

• le droit d’user de la chose (ici le bien immobilier), usus. Il s’agit dans notre exemple d’occuper la maison.

• le droit de percevoir les fruits de la chose, fructus. Il s’agit ici de recevoir des loyers perçus pour la possible location de la maison.

• le droit de disposer de la chose comme le bénéficiaire le souhaite, abusus. Il peut s’agir ici de la possibilité de céder la maison.

En l’absence de démembrement de la propriété, le propriétaire bénéficiaire de la donation, bénéficie de ces trois prérogatives. Il en détient alors ce que l’on appelle la pleine propriété.

Que se passe-t-il en cas de réserve d’usufruit ?

La donation entraîne systématiquement le transfert de propriété du bien. Cependant, le donateur peut prévoir une réserve d’usufruit dans l’acte de donation. Qu’est-ce que cela signifie ?
La réserve d’usufruit signifie que le donateur se réserve le droit de continuer à user de la chose (occuper la maison) ou d’en percevoir les fruits (les loyers). Le bénéficiaire n’a pas la pleine propriété mais, ce que l’on appelle, la nue-propriété. Au décès du donateur, la réserve d’usufruit s’efface, et le bénéficiaire retrouve la pleine propriété du bien immobilier, objet de la donation.

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Pleine propriété et parts réservataires

En cas de pleine propriété, le bénéficiaire perçoit la totalité du bien donné et dispose du droit de propriété. Cependant la loi prévoit également un droit à une part minimale, appelée la réserve, à certains héritiers (généralement les descendants héritiers). Si la donation porte atteinte à ces parts de réserve, le bénéficiaire de la donation devra indemniser les autres héritiers. Et la donation devra alors faire l’objet d’une réduction.