Comment les loyers sont-ils fixés ?

Dans la plupart des cas, le montant du loyer d'un bien mis à la location est librement déterminé par le propriétaire-bailleur. Mais alors comment les loyers sont-ils fixés ? Éléments de réponse dans cet article.

Les loyers non encadrés et librement fixés

La plupart des communes ne sont pas soumises à un encadrement des loyers. Chaque propriétaire-bailleur peut donc librement fixer le montant qu'il juge le plus adéquat.

À noter : Les logements locatifs conventionnés sont toutefois soumis à des plafonds spécifiques. C'est ainsi le cas pour les habitations bénéficiant de systèmes de défiscalisation (loi Scellier, loi Borloo, réduction d'impôt de la loi Duflot, etc.)

Attention : dans le cas d'un micro-logement (surface habitable inférieure ou égale à 14m²), le bailleur peut être taxé si le montant de son loyer est jugé excessif, soit :

• loyer mensuel hors charges supérieur au plafond 2015 de 41,61 € /m².

Sur quels critères sont fixés ces loyers libres ?

Afin de trouver preneur, le propriétaire-bailleur doit fixer un montant réaliste à son loyer. Il lui faudra donc prendre en compte certains critères dont :

• la présence de biens similaires au sien, installés dans le même quartier ou dans le même immeuble;
• le montant des loyers pratiqués aux alentours;
• l'état de ces biens en comparaison du sien.

S'ajoute au loyer le montant des charges dues par l'occupant pour l'usage du logement et la jouissance de la copropriété. Les charges non récupérables qui concernent la possession du bien (taxe foncière, frais des gros travaux ...) ne peuvent être imputées au locataire.

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Loyers encadrés par les communes

Lorsque le nombre de candidats locataires se trouve être bien supérieur au nombre de logements locatifs présents dans la commune, celle-ci prévoit alors un encadrement des loyers pour les locations remises sur le marché.

Un encadrement qui s'applique indifféremment aux logements vides et meublés, hors résidence mise en location pour la première fois, ou remise en location après 18 mois de vacance.

À noter : l'encadrement des loyers doit prochainement se généraliser avec la loi Alur.
La mesure s'appliquera à toute agglomération de plus de 50 000 habitants, présentant un marché locatif "tendu". Les tarifs seront établis en fonction du loyer médian fixé par la préfecture.