Paiement des travaux d’entretien en copropriété

Tous les copropriétaires doivent contribuer au paiement des travaux d'entretien réalisés sur les parties communes d'une copropriété. La répartition du paiement est effectuée au prorata de la quote-part calculée en fonction de la valeur des lots de chaque copropriétaire.

Qui paie les travaux d'entretien en copropriété ?

Chaque copropriétaire doit assumer le paiement des charges à hauteur de sa quote-part. Le règlement de copropriété fixe la quote part incombant à chaque lot. La loi distingue deux catégories de charges : les charges générales et celles portant sur les services et équipements.

Les travaux de maintenance qui concernent l'entretien courant et les petites réparations sont englobés dans le budget prévisionnel. Le paiement de ces travaux d’entretien ne font donc pas l'objet d'un appel de charges supplémentaires. En revanche, le coût des gros travaux ou travaux exceptionnels votés à l'assemblée générale est acquitté en plus des charges courantes.

Les différentes classifications de charges

En matière de charges, la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété distingue 3 principales catégories de charges :

1- Les charges générales
Les dépenses courantes sont relatives à la maintenance, à l’entretien et à l’administration de la copropriété. Les charges prévues au budget prévisionnel sont financées par le versement de provisions payables par trimestres et d'avance, sauf vote différent à l'AG (art. 14-1 de la loi 1965).

2- Les travaux exceptionnels
Cela concerne tous les travaux de conservation, de maintenance ou d'entretien de l'immeuble qui ne sont pas inclues dans le budget prévisionnel. L'assemblée générale fixe le montant et la date d'exigibilité des provisions correspondantes.

3- Les travaux sur les équipements collectifs
Ce sont les frais qui engendrent le plus de litiges dans une copropriété car leur calcul est soumis à l'usage objectif fait des équipements.

Les biens collectifs sont des équipements utilisés par tous les copropriétaires tels que ascenseur, chauffage collectif, interphone, antenne collective... Le règlement de copropriété liste tous les équipements qui représentent le bien commun de la propriété en précisant les tantièmes de charges liés à chaque lot. Les dépenses sont réparties par lot en fonction de « l'utilité objective ». En clair, le copropriétaire doit participer aux charges et aux travaux, même s'il n'utilise pas l'équipement collectif.

Par exemple, pour les frais d'ascenseur, les copropriétaires des lots situés en rez-de-chaussée n'ont pas à supporter ces frais, sauf si l'ascenseur dessert la cave ou le parking. La quote-part du copropriétaire du 1er étage sera moins élevée que la quote-part du copropriétaire du 6ème étage.

Pour un interphone, la quote-part des charges sera identique pour tous les copropriétaires car cet équipement a la même utilité pour tous.

Comment calculer les tantièmes de copropriété ?

Chaque copropriétaire possède une quote-part de la copropriété. Cette part est exprimée en tantièmes ou appelés fréquemment « millièmes » qui sont en fait des tantièmes exprimés sous forme de mille.

Cette quote-part est calculée en fonction de la superficie, de la situation des lots et de l'étage mais également des aménagements intérieurs et du degré de confort du bien (balcon, jardin privatif...).
Les tantièmes de copropriété déterminent le nombre de voix d'un copropriétaire lors d'un vote en assemblée générale, ainsi que ses droits et ses obligations.

Cette quote-part peut être différente lorsqu'il s'agit des charges des équipements collectifs car la répartition est alors calculée en fonction de l'utilité et avantage que l'équipement représente pour chaque lot.