Comment investir dans l'immobilier avec une assurance vie ?

Date de publication le 24/08/2023.

L'assurance vie est le placement préféré des Français pour deux grandes raisons : la variété des supports d'investissement et une fiscalité avantageuse. Par conséquent, il est logique de se demander si par rapport à un investissement immobilier en direct ou en locatif, il n'est pas plus intéressant (et plus facile) d'investir à travers une assurance vie. On vous donne les clefs pour vous décider ! 

Une grande variété de supports immobiliers, mais pas sur toutes les assurances vie

Si vous êtes néophyte concernant ce placement, il faut d'abord comprendre que l'assurance vie est avant tout d'une enveloppe fiscale, son principal avantage étant une imposition beaucoup plus légère après une durée d'investissement de 8 ans.

Mais contrairement au Livret A, toutes les assurances vie ne se valent pas d'une banque à l'autre. En vérité, ce serait même plutôt le contraire ! Les principaux critères à surveiller sont les suivants : la facilité de souscription, les frais, les services de gestion pilotée ou encore l'éventail des supports d'investissement. 

Ce dernier point est le plus important pour l'investisseur qui souhaite investir dans l'immobilier via son assurance vie. En effet, alors que les assurances vie les plus pauvres en la matière font parfois totalement l'impasse sur cette classe d'actifs, les meilleures peuvent compter jusqu'à plusieurs dizaines de supports immobiliers. 

Autrement dit, certaines assurances vie sont bien plus indiquées que d'autres pour investir dans l'immobilier. Comment choisir la meilleure ? Le premier critère à prendre en compte est justement la variété des supports immobiliers

Ainsi, selon son profil d'épargnant, un investisseur immobilier pourrait avoir besoin des supports suivants : 

- Le fonds en euros : à l'origine, ce placement "star" de l'assurance vie, connu pour son absence de risque, n'est pas prédestiné à l'immobilier. Mais face à la baisse des rendements des années 2010 à 2022, quelques fonds en euros ont ouvert leur composition à l'immobilier afin d'améliorer un peu les taux de rendement servis. Ce type de fonds en euros peut être une option pour les investisseurs les plus prudents

- Les OPCVM immobiliers : ce sont des fonds spécialisés qui investissent dans des sociétés immobilières cotées, par exemple par zone géographique

- Les ETF immobiliers : ce sont des fonds automatisés qui répliquent les variations d'un panel de valeurs immobilières

- Les SCPI : les Sociétés Civiles de Placement Immobilier sont des sociétés qui investissent directement l'argent des épargnants dans des projets immobiliers concrets (logement, bureaux, santé, logistique, etc...). Pour cette raison, les SCPI sont considérés comme un placement très peu liquide. Toutefois, l'avantage de l'assurance vie est de justement d'améliorer cette liquidité, dans la mesure où l'épargnant revend en réalité ses parts à l'assureur du contrat, et non directement au gestionnaire des fonds

- Les SCI : les Sociétés Civiles Immobilières sont des supports qui investissent également directement dans l'immobilier, à la manière des SCPI, mais qui contrairement à ces dernières, peuvent aussi investir dans d'autres formes d'immobilier, de manière indirecte

- Les OPCI : les Organismes de Placement Collectif Immobilier sont des fonds dont le portefeuille est essentiellement constitué d'immobilier (direct ou indirect), mais réservant aussi une place importante réservée aux marchés financiers, sous la forme d'actions ou d'obligations, sans que ces derniers placements ne soient nécessairement connectés à l'immobilier

- L'immobilier coté en direct  : depuis quelques années, certaines assurances vie innovent en proposant d'investir directement dans des actions, à la manière d'un PEA. Bien que les offres soient assez réduites, il est parfois possible de trouver des valeurs cotées directement liées à l'immobilier

- Les obligations immobilières : ce sont des supports qui investissent spécifiquement dans des obligations émises par des acteurs de l'immobilier, comme des promoteurs 

Comme vous pouvez le constater, l'assurance vie ne manque pas de ressources pour les épargnants qui souhaitent investir dans l'immobilier ! Toutefois, comme indiqué plus haut, il faut garder à l'esprit qu'il n'existe pas deux contrats équivalents sur le marché en termes de frais et d'offre de supports immobiliers. 

Dans ces conditions, il est donc très important de prendre le temps de la comparaison. Par exemple, malgré une offre de fonds assez réduite, l'assurance vie Corum Life se démarque grâce à l'absence de frais de gestion au niveau du contrat. Certains investisseurs pourront y être très sensibles tandis que d'autres préféreront une gamme de supports plus large, quitte à payer des frais supplémentaires.

Conclusion : faut-il investir dans le cadre d'une assurance vie ? 

Avant d'investir, tout épargnant doit systématiquement avoir une vision claire de sa situation patrimoniale et de ses objectifs de long terme. Toutefois, au moment de combiner immobilier et assurance vie, cette vision doit être encore plus claire ! 

Pourquoi ? Car si on excepte le cas du fonds en euros, les supports immobiliers proposés par les assurances vie sont également disponibles avec d'autres enveloppes fiscales, comme le PEA et le compte-titres, ou bien tout simplement en direct. 

Or, pour chaque support immobilier, ce choix de l'enveloppe peut avoir un impact déterminant sur les critères suivants : 

- Les frais, au niveau de l'enveloppe ou directement au niveau du support

- La liquidité, notamment pour la revente des parts

- La fiscalité

- Des contraintes d'investissement spécifiques au niveau de l'enveloppe, notamment pour les assurances vie 

- Des règles spécifiques à l'immobilier, comme le délai de jouissance

Vous l'avez donc compris : si l'assurance vie ne manque pas d'arguments pour convaincre les investisseurs immobiliers, comprendre ses avantages comme ses inconvénients par rapport aux autres formes indirectes d'immobilier peut vite devenir assez technique.  

Il est donc très largement conseillé d'avoir recours à un expert en gestion de patrimoine qui saura prendre en compte les problématiques patrimoniales des épargnants. 

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