Estimer son patrimoine immobilier

Estimer son patrimoine immobilier est indispensable à toute déclaration d'ISF (Impôt de Solidarité sur la Fortune). Il existe donc plusieurs méthodes de calcul permettant d'évaluer au plus prêt la valeur vénale réelle de vos biens. Explications.

La valeur vénale réelle de mon patrimoine immobilier

La valeur du patrimoine immobilier connaît des variations importantes en fonction des prix du marché. Ces propriétés immobilières sont déclarées à l'ISF pour leur valeur vénale réelle qui équivaut au prix de vente du bien immobilier.

Celle-ci n'est définie par aucune loi, bien qu'elle serve aux services fiscaux pour le calcul :

• de l’ISF;
• des droits de donation;
• des droits de succession;
• Etc.

Pour obtenir la valeur nette du patrimoine immobilier soumis à l'imposition, il faudra également prendre en compte les déductions des dettes en cours (taxe d'habitation, impôts fonciers, ISF de l'année d'imposition, dépôts de garantie, etc.)

À noter : aucun bien immobilier ne peut être écarté du calcul d'estimation du patrimoine, qu'il soit en pleine propriété, en usufruit, en indivision ou l'objet d'une SCI.

La valeur vénale réelle d’un bien immobilier est généralement calculée en comparaison d'autres propriétés "de prestation identique". Mais d'autres méthodes existent, employées en fonction des biens estimés.

Quelles méthodes pour estimer mon patrimoine immobilier ?

1. La méthode d'évaluation par comparaison
Cette méthode repose sur la comparaison des caractéristiques d'une propriété avec celles d'autres biens immobiliers similaires (catégorie, délimitation, prix ...).

Les professionnels conseillent généralement cette méthode lorsque le bien évalué est une résidence principale de plus de 5 ans.

2. La méthode d'évaluation par le revenu
Cette méthode est privilégiée par les propriétaires de résidences locatives. On détermine la valeur vénale du bien en fonction des revenus qu’il délivre à son propriétaire.

On applique ensuite à ces revenus un coefficient permettant d'estimer le taux de rendement locatif du bien (qui fluctue en fonction du type de bien, de sa localisation géographique et du marché).

3. La méthode de la valeur antérieure
Cette méthode est conseillée afin d'estimer les biens immobiliers anciens. Il faut ici déterminer la valeur vénale actuelle du bien grâce : à de nombreux éléments de comparaison, ayant subi le moins de transformations possible, et permettant d'évaluer l'évolution de prix du bien.

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