Crédit immobilier : estimer sa capacité d’acquisition

La capacité d'acquisition dépend des revenus mensuels, de l'épargne, des dettes contractées et des dépenses mensuelles indispensables. La capacité d'acquisition est également différente s'il s’agit d’un premier achat immobilier, d’un investissement locatif, d'un achat-revente ou encore de l'achat d'une résidence secondaire. Voici quelques pistes pour estimer la capacité d’acquisition en vue d’un projet immobilier.

La capacité d’emprunt

La capacité d’emprunt correspond au montant que l’on peut emprunter auprès d’un organisme financier sans porter atteinte à l’équilibre budgétaire du ménage. Il faut alors tenir compte du montant que le foyer peut engager tous les mois pour le remboursement du crédit (incluant notamment les taux d'intérêts et les frais d’assurance).

Dans tous les cas, les remboursements ne doivent pas excéder le tiers des ressources mensuelles. Le « reste à vivre » doit être suffisant pour couvrir les besoins de la famille : la nourriture et les vêtements, les impôts et taxes fiscales, les assurances, les travaux d'amélioration de l'habitation, les déplacements, les loisirs et toute autre dépense à laquelle on ne peut se soustraire.

En dehors des dépenses de la famille, il ne faut pas oublier les charges de copropriété ainsi que les dépenses prévisibles (les études d’un enfant, un bébé à venir…).

Dans le cas d'un investissement locatif, les loyers perçus seront pris en compte par l'établissement prêteur comme un revenu supplémentaire.

L’apport personnel

Au moment de contracter un crédit en vue d’un projet immobilier, il est vivement recommandé d'avoir un apport personnel. En général, le montant se situe entre 10 et 20% du prix du bien que l’on convoite. A noter qu’il est parfois envisageable d’emprunter 100% de la valeur du bien, à condition de remplir certaines conditions préalablement fixées par l’organisme prêteur.

Il est possible de constituer l’apport personnel en faisant appel à une épargne. Il peut s’agir d’une assurance-vie ou encore à d'autres produits d’épargne. Mais pour conserver un « matelas de sécurité » en cas de dépenses imprévues, il est conseillé de préserver une épargne disponible immédiatement.

En cas d’achat d’une résidence principale, il peut être intéressant de déclencher le déblocage d’un plan d’épargne retraite ou d’un plan d’épargne entreprise.

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En cas de prêt-relais

Le prêt-relais intervient lorsque le nouvel achat immobilier est conclu avant la revente du premier bien. Ce type de prêt permet d'acheter un bien immobilier en anticipant sur le prix de la vente prévue. Quelle que soit la situation, l’apport personnel influence le montant de la mensualité du prêt et doit être pris en considération pour maintenir l’équilibre financier du foyer.

Pour estimer sa capacité d'acquisition, il est judicieux de prendre rendez-vous auprès d'un conseiller financier ou effectuer des simulations de capacité d'emprunt sur les sites Internet.