Changement de fenêtres en copropriété : quelles règles ?

Changer ses vieilles fenêtres est une manière de valoriser votre bien. Mais attention, ces travaux sont encadrés par le règlement de copropriété et les règles d’urbanismes en vigueur dans votre commune. Avant de vous lancer dans les travaux, prenez contact avec votre syndic puis avec votre mairie afin de connaître vos droits et obligations.

La réglementation sur les fenêtres en copropriété

Toute la vie de la copropriété, qu’elle soit verticale (immeuble divisé en appartements) ou horizontale (maisons particulières sur un terrain commun) est régie par le règlement de copropriété. C’est lui qui précise les droits et les obligations de chacun. Il s’impose à tous, aux propriétaires ou aux futurs propriétaires comme aux locataires.

Pour réaliser un changement de fenêtre en copropriété, la première chose à faire est donc de consulter votre règlement de copropriété afin de connaître ce qu’il prévoit en la matière.

Sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les fenêtres sont considérées comme parties privatives car elles sont utilisées de manière exclusive par chaque copropriétaire. Néanmoins, elles participent à l’aspect général extérieur de l’immeuble ou de la maison. Tout changement dans l’aspect général de la copropriété doit respecter le règlement de copropriété. Il peut ainsi stipuler que le remplacement doit se faire à l’identique ou respecter tel ou tel matériau ou couleur, etc.

Le remplacement à l’identique des fenêtres en copropriété

Le remplacement à l’identique d’une ou de plusieurs fenêtres est considéré comme des travaux d’entretien. A ce titre, il ne nécessite aucune autorisation de l’assemblée générale si :

  • le modèle est similaire au modèle en place ;
  • le modèle est différent mais il a déjà été validé par une décision de l’assemblée générale.

Soyez vigilant car la notion de remplacement à l’identique est strictement interprétée. La nouvelle fenêtre doit être semblable à l’ancienne en ce qui concerne :

  • le modèle de châssis ;
  • les dimensions ;
  • le même nombre de vantaux ;
  • la couleur ;
  • le matériau.  

Le critère du matériau est le moins important dans la mesure où le nouveau matériau ne modifie pas l’aspect extérieur. Ainsi, une fenêtre en bois peinte en blanc ou couleur bois naturel peut être, en théorie, remplacée par un modèle similaire de fenêtre PVC blanc ou couleur bois. Néanmoins, par précaution, mieux vaut se rapprocher de votre syndic avant de commencer les travaux.

Votre seule liberté incontestable concerne le choix du degré d’isolation thermique et phonique puisque ces éléments n’ont aucune incidence sur l’aspect extérieur du bâtiment.

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Changement de fenêtres en copropriété : faut-il le vote de l’assemblée générale ?

Les obligations en matière de fenêtre en copropriété limitent votre liberté de choix. Dès lors que la fenêtre n’est pas strictement identique au modèle en place, vous devez obtenir l’autorisation des copropriétaires réunis en assemblée générale avant d’effectuer les travaux.

La demande d’autorisation auprès de l’assemblée générale se fait en deux étapes : 

  • Commencez par demander au syndic l’inscription de votre projet à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale.
  • Lors de l’assemblée générale, au vu de votre projet, les copropriétaires pourront valider ou non le changement de fenêtre. Le vote s’effectue à la majorité absolue des voix des copropriétaires présents, représentés ou absents (article 25 de la loi du 10 juillet 1965). La décision de l’assemblée générale s’impose à tous.

Si votre projet est contraire aux préconisations du règlement de copropriété, qui rappelons-le peut prévoir un modèle de fenêtre précis, l’assemblée générale doit procéder alors à une modification du règlement. Celle-ci doit être adoptée à l’unanimité.

Le choix de l’entreprise chargée des travaux vous appartient.

Les démarches administratives pour le changement de fenêtres en copropriété

Lorsque l’assemblée générale a accepté votre projet, c’est vers le service d’urbanisme de votre mairie que vous devez vous tourner. Vos travaux doivent, en effet, respecter les règles d’urbanisme en vigueur dans votre commune (article R 421-17 du Code de l’urbanisme). Elles fixent le type de matériaux, les couleurs, les formes que vous pouvez utiliser.

La problématique est similaire à celle de la copropriété :

  • Le changement à l’identique ne requière aucune autorisation.
  • Par contre, si vous modifiez l’aspect de la façade vous devez déposer une demande auprès de votre mairie :
    - Une déclaration préalable de travaux. Elle est suffisante dans la plupart des cas. La mairie dispose d’1 mois pour instruire le dossier et donner sa réponse. Le défaut de réponse dans le délai imparti, vaut acceptation tacite.
    - Un permis de construire. Il est obligatoire si vous habitez en secteur sauvegardé, si votre bien est inscrit ou classé sur la liste des monuments historiques. La mairie dispose de 2 mois pour donner sa réponse.

Quand vous avez obtenu l’accord de la mairie, vous devez réaliser un affichage public, sur le terrain de la copropriété, sur un panneau où figure l’extrait de la déclaration préalable ou le numéro de permis de construire. Cet affichage marque le point de départ d’un délai de 2 mois pendant lequel tout tiers s’estimant lésé par vos travaux peut faire opposition.

Attendez la fin du délai de recours avant de commencer vos travaux.

Le changement collectif de fenêtres en copropriété

Dans une copropriété ancienne, pour favoriser les économies d’énergie, un changement de toutes les fenêtres dans le cadre d’une rénovation énergétique globale peut s’avérer plus intéressant. La décision est prise par l’assemblée générale. C’est le syndic qui prend en charge la maîtrise d’ouvrage des travaux et se chargera d’obtenir les autorisations administratives requises.

La loi du 2 juillet 2010 portant engagement national pour l’environnement, dite loi Grenelle 2, a modifier les règles de majorité pour favoriser la prise de décision lors de l’assemblée générale. Pour ces « travaux d’intérêt collectif sur des parties privatives » l’unanimité n’est plus requise, la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 suffit (majorité absolue des voix des copropriétaires présents, représentés ou absents).

Cette décision s’impose à tous les copropriétaires même s’ils ont voté contre le projet sauf si des travaux équivalents ont été réalisé dans les 10 ans qui précédent.

C’est également à l’assemblée générale qu’il appartient de choisir l’entreprise chargée des travaux.

Bon à savoir : Ces procédures peuvent paraître longues et fastidieuses et l’envie de les négliger peut venir vous titiller… N’en faites rien ! Vous risquez un litige avec votre copropriété et de devoir remettre le logement en l’état.

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