Immobilier : les prévisions pour 2017

Après la crise de 2013 et 2014, depuis 2015 le marché de l’immobilier se porte mieux. Les transactions sont reparties à la hausse tant dans le neuf que dans l’ancien. Et les chiffres connus pour 2016 confirment ce dynamisme. Mais si les conditions de cette dynamique venaient en changer, que deviendrait le marché immobilier en 2017 ?

Bilan 2016, une bonne année pour l’immobilier

Les prévisions émises en fin d’année dernière, se confirment au fil des mois : 2016 était un bon cru pour l’immobilier. Le volume des ventes dans l’ancien et les mises en chantier dans le neuf sont en augmentation.
En juin 2016, le volume des transactions réalisées sur 12 mois était estimé à 830 000. Une hausse de 16 % par rapport à juin 2015. Et un chiffre qui rejoint les niveaux de transaction de 2012, avant la crise (Indices Notaires-INSEE 2e trimestre 2016).

Cette forte augmentation des transactions, n’a eu qu’un effet limité sur les prix. Après plusieurs années de baisse, les prix des logements anciens marquent une légère hausse sur 1 an de + 0.7 %. Cette progression étant plus importante en Ile-de-France et à Paris (+ 1.4 % sur 1 an) qu’en province (+ 0.5 % sur 1 an) - (Indices Notaires-INSEE 2e trimestre 2016).
Ces moyennes cachant des disparités selon les villes et les biens les plus convoités.

L’immobilier, dopé par des taux d’intérêts historiquement bas

Ce dynamisme du marché immobilier s’explique en grande partie par des taux d’intérêts historiquement bas. Et cette affirmation n’est pas qu’une figure de style ! En septembre 2016, le taux moyen, hors assurance, est de 1.40 % pour 15 ans, 1.60 % pour 20 ans et 1.85 % pour 25 ans. Cette baisse des taux depuis 2011, équivaut à une diminution des prix d’environ 22 % (Observatoire Crédit logement/CSA). C’est une aubaine dont les acheteurs veulent profiter.

De leur côté, les banques profitant de capitaux quasi gratuits en provenance de la Banque centrale européenne (BCE) et de « l’effet Brexit », cherchent à séduire de nouveaux clients en accordants des prêts à des taux très bas. Mais attention, la Banque de France et le Haut Conseil de stabilité financière estiment que les marges des banques sur les crédits immobiliers ne sont pas assez élevées. Elles seraient fragilisées en cas de remontée des taux. Elles pourraient donc être tentées de jouer le sécurité et d’anticiper un éventuelle remontée en 2017.

L’immobilier, un marché soutenu par l’Etat

Ces taux d’intérêts très bas, même pour les emprunts de longue durée, et les prêts bonifiés mis en place par l’Etat permettent aux jeunes et aux ménages modestes de devenir propriétaires. Ils peuvent ainsi bénéficier du prêt à taux zéro (PTZ) qui permet maintenant de financer jusqu’à 40 % de l’achat d’un logement neuf ou d’un logement ancien avec des travaux. Quant au prêt d’accession social (PAS), il peut financer la totalité d’un achat dans le neuf ou l’ancien.

D’autre part, l’Etat a soutenu le logement neuf avec le dispositif d’investissement locatif défiscalisant Pinel. Plus flexible que le dispositif Duflot et couplé aux taux d’intérêts bas, il a largement encouragé l’investissement locatif neuf. La Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) annonce une augmentation de 20.6 % des ventes de logements neufs à de investisseurs, pour le premier semestre 2016.

L’immobilier en 2017, un marché qui reste fragile

Si les conditions qui ont permis la reprise depuis 2015 persistent, en 2017 le marché immobilier pourrait continuer sur sa lancée et évoluer favorablement avec une hausse progressive des prix de 2 à 3 % et une bonne tenue des transactions.

Du côté de l’Etat, le projet de loi de Finances pour 2017 annonce une prorogation d’un an du PTZ et du dispositif Pinel. Mais quant sera t-il au-delà du 31 décembre 2017 ? Et quelle sera la politique du gouvernement issu des prochaines élections présidentielles ?

Du côté des taux d’intérêts, jusqu’où font-ils baisser et jusqu’à quand ? S’ils baissent encore ou restent stables, le marché de l’immobilier continuera à profiter de cette dynamique. Par contre, une hausse des taux le freinerait. Les transactions dans l’ancien pourraient baisser de 5 %, ce marché étant bien moins soutenu par l’Etat que celui du neuf.

Mais les prix de l’immobilier en France restent encore trop élevés par rapport aux revenus. Depuis 2000, les prix ont augmenté beaucoup plus vite que les revenus des ménages. Et la baisse de 2013 et 2014 a été trop faible pour assainir le marché. Surtout que les prix connaissent une légère hausse en 2016. Ce sont les taux d’intérêts très bas qui ont redonnés du pouvoir d’achat aux acheteurs. Tant que les prix ne redeviendront pas attractifs, le marché de l’immobilier restera fragile.