Vendre une maison occupée par un locataire

Vendre un bien immobilier loué est tout à fait possible. En effet, il n'est pas nécessaire d'attendre la fin du bail pour mettre sa maison en vente. Contrairement à un bien vendu libre de tout occupant, il existe toutefois des règles à connaître, notamment le droit de préemption du locataire. Quelle est la procédure ? Que devient le bail de location après la vente ? Les réponses sont ici...

Peut-on donner congé au locataire pour vendre ?

Il faut savoir qu'une maison peut tout à fait être vendue louée. Néanmoins, une maison vendue libre de tout occupant se vend plus facilement et plus cher. En effet, le prix d'un bien vendu occupé peut parfois connaitre une décote de 10 à 20%. Cette dépréciation varie selon le temps restant sur le bail, le montant du loyer, les conditions du contrat de location et l'âge du locataire.

Si le contrat de bail se termine, il est donc judicieux de donner congé au locataire pour vendre en respectant bien entendu les délais : 6 mois avant l'échéance du bail en location vide ou 3 mois en location meublée. Dans ce cas, vous vendez votre logement libre puisque votre locataire est tenu de quitter le logement.

Si vous êtes hors délais, vous vendez votre maison occupée puisque le locataire reste en place et, dans ce cas, des règles sont à respecter.

Le droit de préemption du locataire

Conformément à l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975, le locataire en cours de bail a un droit de préemption sur la vente d'une maison. En clair, le droit de préemption sur vente signifie que le locataire a priorité sur tout autre acheteur pour acquérir le bien au prix demandé. Dans ce cas, le propriétaire a l'obligation d'informer le locataire par lettre recommandée avec accusé de réception ou par huissier. L'offre de vente doit mentionner :

• le prix de la maison
• la superficie
• ainsi que toutes les conditions de la vente

Le locataire a alors deux mois pour faire savoir au propriétaire s'il souhaite acquérir le bien au prix demandé.

Passé le délai de deux mois, le refus ou l'absence de réponse du locataire signifie qu'il ne souhaite pas acheter la maison. Le propriétaire est donc libre de mettre son bien en vente par ses propres moyens ou via les services d'une agence immobilière. Le locataire a une obligation de visite des lieux prévue normalement dans le bail, soit deux heures les jours ouvrables.

Transfert du bail de location

En cas de vente d’un bien occupé, le vendeur vend son bien « bail inclus » ce qui signifie que le contrat de location est transféré au nouvel acquéreur. Après la vente, le futur propriétaire devra se faire connaître au locataire en place et lui indiquer le lieu de paiement du loyer. Le bail se poursuit donc dans les mêmes conditions avec le nouveau propriétaire.