Les prêts amortissables

Le prêt amortissable est la formule de prêt la plus connue et la plus utilisée. Elle s'applique à la majorité des acquisitions de résidences principales et s'oppose au prêt in fine. Quelles sont les caractéristiques du prêt amortissable, quand préférer un prêt
in fine ?

Le prêt amortissable dans les grandes lignes

Il se traduit par des mensualités échelonnées sur une certain nombre d'années. Ces mensualités permettent de rembourser, à la fois une fraction du capital et une fraction des intérêts dûs. Au fur et à mesure des remboursements, la part de capital augmente tandis que la part d’intérêts diminue. En effet ceux-ci sont calculés sur le capital restant dû.

Lors d'un remboursement sur une longue durée (30 ans par exemple) vous payez beaucoup plus d’intérêts que de capital les premières années, surtout si le taux nominal est élevé.
Inversement plus le prêt est court, plus la part du capital que vous remboursez à chaque échéance est grande. Dans ce cas vous avez la possibilité de revendre à moyen terme. En effet la valeur acquise (valeur du logement moins dette immobilière) augmente plus vite sur une petite durée.

Cette formule est adaptée aux personne moyennement imposées , (sous la barre des 30%) qui achètent une résidence principale et qui ne touchent pas de revenus fonciers.

Le prêt in fine

Le prêt in fine à priori plus cher. Il est rentable pour ceux qui sont éligibles à l’ISF et qui touchent des revenus locatifs.
Dans un emprunt in fine, on paye les intérêts du capital emprunté tous les mois. Le capital lui n'est versé qu'à la fin des mensualités.

Ce qui signifie que dans la version "in fine", les intérêts sont basés sur la totalité du capital emprunté, tandis que dans un prêt amortissable, les intérêts sont calculés sur le capital restant à rembourser.
La différence de coût est donc significative. A titre d’exemple pour un emprunt de 100 000 € à 3% sur 10 ans, les intérêts d’un crédit immobilier amortissable seraient de 15 700 € environ. Avec la formule in fine, ils seraient proches de 30 000 €.

Cependant, le prêt in fine est intéressant dans le cadre de la défiscalisation pour 2 raisons majeures.

  • Pendant toute la durée d’un prêt in fine, la valeur acquise du bien immobilier est nulle. L’investissement ainsi effectué n’entrera dans le calcul de l’ISF qu’au moment du versement du capital.
  • De plus les intérêts d’emprunt que vous payez constituent autant de frais déductibles de vos revenus fonciers, et donc votre impôt sur le revenu.

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