Les charges spéciales en copropriété

A contrario des charges courantes, les charges spéciales de copropriété ne sont pas imputables à tous les propriétaires, et leurs sont facturées selon qu'ils soient concernés par la dépenses. Cependant, cette notion est à prendre avec précautions. Explications sur tout ce qu'il faut savoir des charges spéciales en copropriété.

Qu'est-ce que les charges spéciales en copropriété ?

Les charges spéciales de copropriété concernent, dans la majorité des cas, toutes les dépenses liées à la présence d'un ascenseur, au chauffage collectif, ou encore à l'eau froide. Les vides-ordures et interphones peuvent également entrer dans cette catégorie.
Celles-ci présentent la caractéristique d'incomber à chaque propriétaire selon que les équipements et services communs concernés soient susceptibles de revêtir une utilité pour son bien.

Cas concrets relatifs à la facturation des charges spéciales

Ne visant par définition que les copropriétaires qui en auraient l'usage, les charges liées à un ascenseur (installation, entretien et maintenance) ne peuvent être imputées aux propriétaires dont le bien est situé en rez-de-chaussée ; ceux-ci peuvent toutefois être facturées si l’ascenseur dessert des caves et places de parking en sous-sol. Ainsi, un propriétaire, dont le bien est situé en premier ou deuxième étage, et qui par convenance ne souhaite pas utiliser l’ascenseur, ne peut se prévaloir de cet argument pour être exonéré du paiement des dépenses afférentes à cet équipement.

Le chauffage collectif est un deuxième pan très important des charges spéciales, dont chaque propriétaire doit s'acquitter dès lors que son bien est raccordé au réseau ; il en est également de même pour l'eau froide collective. Ainsi, si pour quelques raisons un propriétaire ne profitait de ces installations dont son bien est pourvu (cas d'un logement en location libre à une période donnée par exemple), il ne pourrait pas en demander la dispense de facturation.

Application d'un niveau d'utilisation aux charges spéciales

Selon la règle, les propriétaires assujettis aux charges spéciales le sont selon leur quote-part.
Toutefois, il n'est pas rare que des copropriétés adoptent une répartition qui tienne compte du niveau d'utilisation des équipements concernés. Pour les ascenseurs par exemple, un coefficient, qui dépende de l'étage de chaque bien, peut être appliqué . Pour le chauffage et l'eau froide, le calcul peut se faire en fonction de la surface ou du nombre d'habitant de chaque bien, ou par la mise en place de compteurs individuels. Dans tous les cas, une telle répartition requiert une décision prise en assemblée générale de copropriété.