Les dépenses exceptionnelles en copropriété

Par nature, les dépenses exceptionnelles en copropriété n'ont pas un caractère systématique, mais elles sont généralement de celles qui sont les plus importantes financièrement, pouvant ainsi avoir de lourdes conséquences pour les copropriétaires, aussi bien à titre individuel que collectif. Description des dépenses exceptionnelles.

Définition des dépenses exceptionnelles en copropriété

Les dépenses exceptionnelles concernent tous les gros travaux afférents à la copropriété, hors ceux prévus dans le cadre de contrats de maintenance. Sont classés dans cette catégorie :

• Les travaux dits de conservation et d'entretien de l'ensemble immobilier (ravalement de façade par exemple) ;

• Les travaux relatifs à des équipements communs (mise en place d'un ascenseur) ;

• L'acquisition de biens par la copropriété ;

• Les études techniques.

Ce genre d'opérations présente un caractère exceptionnel de par leur niveau d'importance, leur durée et leur coût élevé.

Vote, répartition et paiement des dépenses exceptionnelles en copropriété

Chaque dépense exceptionnelle engagée par la copropriété doit obligatoirement être votée distinctement en Assemblée Générale, à la majorité absolue, simple ou double, ou encore à l'unanimité, en fonction de la nature des travaux.
Une fois la dépense approuvée, elle est répartie entre les différents copropriétaires en fonction de leur quote-part et, selon les cas, du caractère d'utilité qu'elle représente pour chacun des lots. Elle fait le plus souvent l'objet d'un ou plusieurs appels de fonds spéciaux, parfois dénommés « appels de fonds travaux ».
Aucun copropriétaire ne peut se soustraire au règlement de ces dépenses, même s'il n'a pas pris part aux votes correspondants. Il est cependant possible, selon la situation individuelle et / ou collective des copropriétaires, d'obtenir un étalement en plusieurs fois des sommes dues, ou de recourir à un emprunt collectif.

Dépenses exceptionnelles et Loi Alur

Les dépenses exceptionnelles peuvent engendrer de lourdes conséquences financières pour les copropriétaires, et particulièrement si ceux-ci n'ont pas anticipé les travaux correspondant par la mise en place d'un fonds spécial régulièrement provisionné.
Pour parer à cette situation, la Loi Alur pour l'accès au logement et un urbanisme rénové, fixe, qu'à compter du 1er janvier 2017, toutes les copropriétés soient dotées d'un fonds travaux alimenté par une cotisation annuelle imputable à chaque copropriétaire.