Acheter une passoire thermique : risque ou opportunité ?
Acheter une passoire thermique peut être l’opportunité d’acquérir un bien à un prix attractif. Mais entre les interdictions de louer les logements ayant les plus mauvais classements du DPE (diagnostic de performance énergétique) et le coût des travaux de rénovation, il convient de rester prudent !

Acheter une passoire thermique : risque ou opportunité ? DR
Qu’est-ce qu’une passoire thermique ?
Les passoires thermiques ou passoires énergétiques sont des logements qui ne répondent plus aux standards actuels d’isolation et de sobriété énergétique. Mal isolés, ils consomment des quantités importantes d’énergie pour êtres chauffés et produisent tout autant de gaz à effet de serre avec, le plus souvent, un chauffage au fioul ou au gaz. Ce sont des logements anciens qui n’ont jamais été rénovés.
Le DPE (diagnostic de performance énergétique) leur attribue un G ou un F.
L’étiquette énergie du DPE classe les logements en 7 catégories différentes de A à G.
A désigne un logement très performant en matière d’économie d’énergie (il consomme moins 70 kWh/m²/an d’énergie primaire) et émettant peu de gaz à effet de serre (au maximum 6 kgCO²/ m²/an).
F, G et G+ désigne des logements qualifiés de passoires thermiques ou passoires énergétiques.
- Un logement classé F consomme entre 331 et 420 kWh/m²/an d’énergie primaire* (kiloWatt heure par mètre carré par an) et émet entre 70 et 100 kgCO²/ m²/an (kilogramme de CO² par mètre carré par an).
- Un logement classé G consomme entre 421 et 449 kWh/m²/an d’énergie primaire* et émet plus de 101 kgCO²/ m²/an.
- Un logement classé G+ consomme plus de 450 kWh/m²/an d’énergie primaire* et émet plus de 101 kgCO²/ m²/an.
*L’énergie primaire prend en compte l’énergie nécessaire à la production et au transport de l’électricité.
L’interdiction de location des passoires thermiques
Les passoires énergétiques sont progressivement interdites de location :
- Janvier 2023 pour les logements classés G+
- Janvier 2025 pour les logements classés G
- Janvier 2028 pour les logements classés F
- Janvier 2034 pour les logements classés E
Acheter une passoire thermique : quels sont les avantages ?
Choisir une passoire thermique peut être l’opportunité d’acheter un logement moins cher, que ce soit pour le louer ou pour l’habiter. En effet, ce type de bien est déprécié et un mauvais DPE est devenu un levier de négociation important.
La décote des passoires thermiques sur le marché de l'immobilier
Depuis juillet 2021, globalement le prix des passoires thermiques a augmenté deux fois moins vite que celui de biens similaires mieux classés par le DPE. De plus, elles subissent une décote, plus ou moins importante, sur le marché de l’immobilier. En moyenne, elle est de - 3.9 %, mais elle peut aller jusqu’à - 11 % pour un appartement et jusqu’à - 15 % ou plus pour une maison individuelle. Néanmoins, la baisse de prix est moins importante dans les grandes agglomérations. Et l’emplacement du bien reste un critère important de stabilité de son prix, quel que soit son classement.
Négocier le prix d’une passoire thermique
Un mauvais DPE est devenu un argument important pour demander une baisse de prix au vendeur. Cette marge de négociation peut être de plus de 5 % du prix du bien.
D’autre part, les deux tiers de vendeurs de leur résidence principale et la moitié des vendeurs d’un bien locatif, se disent prêts à baisser le prix suite à un mauvais classement du DPE.
Un certain nombre de propriétaires bailleurs frappés par l’interdiction de louer (environ 200 000 logements classés G+) préfère vendre que d’engager les travaux de rénovation énergétique. Un potentiel acheteur se retrouve donc en position de force pour négocier surtout avec l’arrivée dès 2025, de l’interdiction de louer les logements classés G (au total, 1 million de logements sont classés G en France).
Acheter une passoire thermique pour réaliser une plus-value
Rénover une passoire thermique la fait remonter dans le classement du DPE et augmente sa valeur. Acheter ce bien déprécié peut donc permettre de réaliser une plus-value intéressante à moyen et long terme. Du moins, si le coût des travaux a été correctement estimé.
Aides et avantages fiscaux pour rénover une passoire thermique
En tant que propriétaire occupant ou propriétaire bailleur (engagement à louer pendant au moins 6 ans), vous pouvez bénéficier de différentes aides pour la rénovation énergétique du logement.
MaPrimeRénov’ parcours accompagné rénovation globale qui regroupe MaPrimeRénov’ et les CEE (Certificats d’économie d’énergie,) permet de financer entre 40 et 90 % du coût des travaux (avec un plafonnement de 70 000 €), en fonction du niveau des revenus du demandeur et du gain écologique généré par la rénovation (au minimum 2 classes sur le DPE).
Le reste à charge des travaux peut être financé par un Eco-PTZ (prêt à taux zéro).
Spécifiquement pour les propriétaires bailleurs, le dispositif Denormandie (jusqu’au 31 décembre 2024), Loc’Avantages et la possibilité d’imputation des déficits occasionnés par le coût des travaux sur leurs revenus globaux, sont autant d’aides qui allègent le coût des travaux de rénovation énergétique. Jusqu’en 31 décembre 2025, le plafond des dépenses imputables est doublé.
Acheter une passoire thermique : quels sont les inconvénients ?
Passoire thermique et interdiction de louer
Le principal inconvénient des passoires thermiques est l’interdiction de les louer en l’état. Le calendrier des interdictions étant connu, il est impératif d’envisager des travaux de rénovation énergétique à plus ou moins brève échéance. Surtout que ce bien serait très difficile à revendre s’il restait une passoire énergétique…
Les difficultés et les coûts des travaux de rénovation énergétique
Selon la configuration du logement, sa superficie et la classe du DPE que l’on souhaite atteindre, le coût des travaux de rénovation énergétique est estimé entre 200 et 500 € du m². Mais il convient de rester prudent et il est vivement conseillé de se référer à l’audit énergétique que doit obligatoirement présenter le vendeur. Est-ce que la décote initiale couvre le coût total des travaux ?
En copropriété, selon le bon vouloir des copropriétaires, il est parfois difficile et long d’engager des travaux de rénovation énergétique notamment sur les parties communes de l’immeuble.
Conclusion : acheter une passoire thermique, est-ce vraiment rentable ?
Pour être rentable, le projet doit être mûrement réfléchi.
Dans le cadre d’un investissement locatif, il faut pouvoir chiffrer au plus juste le coût des travaux et le montant des aides qui viendront alléger la facture. Sans oublier que pendant la rénovation, le logement ne pourra pas être loué et les démarches pour obtenir les aides, faire réaliser des devis et superviser les travaux demande une certaine disponibilité.
Si par contre, vous achetez le logement pour en faire votre résidence principale, vous pouvez le rénover et l’habiter. Le prêt accession logement peut d’ailleurs être couplé avec un Eco-PTZ.
Dans un objectif de location et/ou de revente éventuelle du bien, sa localisation est primordiale.
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