Immobilier : La garantie des vices cachés

Lorsque vous achetez un bien (mobilier ou immobilier) vous disposez d’une garantie des vices cachés. Cette garantie légale est définie par les articles 1641 à 1648 du Code Civil. C’est une garantie importante pour un acheteur. Mais elle ne peut s’appliquer que dans un cadre bien défini qu’il est important de connaitre.

La garantie des vices cachés qu’est-ce que c’est ?

L’article 1641 du Code civil explique « le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus ».

En français usuel cela signifie que lorsque vous achetez un bien et que vous vous apercevez qu’il présente des défauts si importants que vous ne pouvez pas l’utiliser normalement ou de manière très limitée, vous pouvez demander des comptes au vendeur !

Les conditions d’application de la garantie des vices cachés

Mais pour s’appliquer la garantie des vices cachés doit cumuler 3 conditions :

• Le vice doit être caché : C’est-à-dire l’acheteur ne doit pas avoir eu connaissance de ce vice avant l’achat.
  Si par exemple vous achetez une maison et que les diagnostics obligatoires vous révèlent la présence d’amiante, ce n’est pas un vice caché. Vous avez acheté le bien en toute connaissance de cause. Et les vices apparents sont réputés acceptés.
  De votre côté, vous devez avoir apporté toute la vigilance nécessaire à l’examen des lieux. Une lézarde sur une façade, n’est pas un vice caché !
  Par contre, si 6 mois après l’achat vous découvrez quelques termites dans la charpente, la présence de ces locataires indésirables peut être considérée comme un vice caché.
  Attention toutefois, un vice caché n’est pas forcément un défaut que le vendeur vous aurait délibérément caché. En toute bonne foi, il pouvait ne pas connaitre l’existence des termites. A vous de prouver qu’elles nichaient là avant que vous n’achetiez la maison…

• Le vice doit être antérieur à la vente : Si notre colonie de termites s’est invitée chez vous après l’achat de la maison, vous ne pouvez incriminer le vendeur.
  Du fait que la charge de la preuve vous incombe, il et plus facile de prouver un vice caché peu de temps après l’achat que 10 ans plus tard…
  Et ce défaut que vous constatez doit être grave…

• Le vice doit rendre le bien impropre à l’usage auquel on le destine ou en diminuer fortement l’usage.

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Le recours pour vices cachés

Vous disposez d’un délai de 2 ans pour intenter un recours pour vices cachés. Et ce délai commence à partir du moment où vous avez découvert le vice.
Vous pouvez intenter le recourt pour vices cachés tant contre un vendeur professionnel que contre un particulier. Mais dans la pratique, professionnel et particulier ne sont pas logés à la même enseigne :

• Le vendeur professionnel : Comme c’est un « pro » il est sensé connaitre ce qu’il vend ! Il pèse sur lui, une présomption de connaissance des vices. Et en aucun cas, il ne peut s’exonérer de la garantie.
  Attention, un agent immobilier n’étant que l’intermédiaire entre le vendeur et l’acheteur, il n’est pas concerné par la présomption de connaissance des vices cachés.

• Le vendeur particulier : La majorité des contrats de vente immobilière entre particuliers comporte une clause d’exonération de la garantie des vices cachés. Vous ne pouvez donc l’exercer à moins de prouver que le vendeur est de mauvaise foi et connaissait le défaut.

Lorsque vous intentez un recours pour vices cachés vous pouvez obtenir soit l’annulation du contrat de vente soit une diminution du prix et éventuellement des dommages et intérêts.