Donner congé à son locataire

Pour donner congé à son locataire, le bailleur doit respecter un certains nombres de règles tant au niveau de la forme que du fond. Le congé est d’autant plus encadré que le logement constitue la résidence principale du locataire. Ces dernières années, la loi Alur du 24 mars 2014 et la loi Macron du 7 août 2015 sont venues compléter les règles du congé déjà en vigueur. Ces règles étant d’ordre public, personne ne peut y déroger.

Qu’est-ce qu’un congé donné à son locataire ?

Le congé est l’acte par lequel le bailleur informe son locataire que le bail ne sera pas reconduit et l’oblige à quitter le logement. Que la location soit vide ou meublée, lorsqu’elle constitue la résidence principale du locataire, les règles du congé sont strictes tant sur la manière de délivrer le congé, sur sa motivation, sur le délai de préavis et les formalités de sortie.

Le congé ne peut être donné qu’au moment du renouvellement du bail. La loi ne prévoit que 4 cas de résiliation de bail en court de location (défaut de paiement du loyer ou des charges, défaut d’assurance obligatoire, défaut de versement du dépôt de garantie, troubles de voisinage).

Lorsque le logement ne constitue pas la résidence principale du locataire, les règles sont beaucoup plus informelles. Ce sont les clauses du bail qui prévoient la manière dont le contrat pourra être rompu. L’usage veut néanmoins que le congé ne soit adressé que par lettre recommandée avec accusé de réception, que le propriétaire ne donne congé qu’à l’échéance du bail et que le locataire puisse donner son congé à tout moment.

Le congé donné au locataire doit respecter une certaine forme

Il n’y que trois manières de signifier au locataire que le bail ne sera pas renouvelé :

• La lettre recommandée avec accusée de réception.
• L’acte d’huissier.
• La remise en main propre contre récépissé ou émargement.

Tous les autres moyens (lettre simple, texto, courriel, etc) sont à exclure. Sinon, le locataire peut contester avoir reçu le congé dans les temps et le bail est automatiquement reconduit pour 3 ans.

Lorsque le logement est occupé par plusieurs locataires (colocation, couple marié ou pacsé) chaque locataire doit recevoir son congé. Pour les couples mariés ou pacsés, même si un seul d’entre eux a signé le bail, ils sont réputés cotitulaires du contrat de location et chacun doit recevoir le congé.

Le congé donné au locataire doit être motivé

Le propriétaire ne peut donner congé à son locataire que pour trois raisons :

• Congé pour habiter. Le propriétaire peut reprendre le logement pour en faire sa résidence principale ou celle d’un proche (ascendants et descendants ou époux, concubin, partenaire d’un pacs et leurs ascendants et descendants) mais il doit « justifier du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise ». Si le repreneur n’est pas le propriétaire, le nom et le lien de parenté de la personne doivent être mentionnés dans le congé.

• Congé pour vendre. Le locataire possède alors un droit de préemption, c’est-à-dire qu’il est prioritaire pour acheter. Le congé doit indiquer le prix et les conditions de la vente. Le locataire dispose de 2 mois pour accepter ou non l’offre de vente.

• Congé pour motifs légitimes et sérieux. Ceux-ci sont appréciés au cas par cas et en cas de contestation du locataire, le juge est souverain. Ce peut être la violation d’une de ses obligations par le locataire (retards répétés dans le règlement du loyer ou des charges, sous-location non autorisée, dégradation des lieux, etc). Mais ce peut être aussi un motif totalement indépendant du locataire comme la restructuration de l’immeuble, son changement de destination, etc.

Le locataire peut contester la validité du congé s’il prouve que le congé est frauduleux car le motif est mensonger. Il peut alors demander des dommages et intérêts au tribunal d’instance et le propriétaire s’expose à une amende pénale.

Le délai de préavis pour donner congé à son locataire

Le délai de préavis est de 6 mois pour une location vide et de 3 mois pour une location meublée. Le non respect du préavis entraine la reconduction du bail pour 3 ans.
Ce délai commence à compter de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre. Pour la lettre recommandée, c’est sa réception et non sa seule présentation qui fait débuter le délai. Il est donc conseillé de commencer la procédure de résiliation d’un bail, 7 à 8 mois avant son échéance. Et en cas de locataire négligent ou malveillant, de procéder par acte d’huissier.

Le départ du locataire suite au congé donné par le propriétaire

Le locataire doit avoir quitté le logement au plus tard au dernier jour du préavis. Mais il peut également partir à tout moment durant ce délai. Il n’est redevable que des loyers et charges correspondants à sa période réelle d’occupation.

Avant le départ, propriétaire et locataire doivent réaliser un état des lieux de sortie contradictoire. Il sert de preuve si le logement est dégradé et il permettra au bailleur de retenir tout ou partie du dépôt de garantie.
Si aucune dégradation n’est constatée, le bailleur doit restituer l’intégralité du dépôt de garantie dans le mois qui suit la remise des clés.

Bon à savoir : Afin de respecter le formalisme requis pour le congé, différents sites internet propose des modèles de lettres à compléter.