Promesse de vente et compromis de vente : Les différences

La promesse de vente et le compromis de vente sont les deux types d’avant-contrats qui scellent l’accord entre le vendeur et l’acheteur d’un bien immobilier. Ils précédent de quelques mois, l’acte authentique signé devant le notaire. Ces deux actes ont chacun leurs spécificités et engagent différemment vendeur et acheteur.

Promesse de vente et compromis de vente sont des contrats préparatoires

En pratique, lors de la signature d’une promesse ou d’un compromis de vente les négociations entre les parties sont terminées :

• Le bien est clairement identifié.
• Son prix est déterminé.
• Les conditions suspensives sont définies (obtention d’un prêt ou d’un permis de construire, autorisation administrative de travaux, etc).
• Une date butoir est fixée pour la signature définitive.

Promesse de vente et compromis de vente sont donc des avant-contrats ou contrats préparatoires. Ils fixent les règles par lesquelles vendeur(s) et acheteur(s) vont s’engager définitivement lors de la signature de l’acte authentique devant le notaire. Le transfert de propriété intervenant uniquement à ce moment.
Attention, ce sont de véritables contrats au sens juridique du terme. Ils créent des obligations qui pour être différentes n’en sont pas moins contraignantes.

Qui est engagé par une promesse de vente ou un compromis de vente ?

La promesse de vente et le compromis de vente engage différemment vendeur et acheteur :

• La promesse de vente est un avant-contrat unilatéral qui n’engage que le vendeur du bien. Par cet acte qui peut être un acte sous seing privé ou un acte notarié, le vendeur réserve à l’acheteur le bien immobilier à un prix et durant un délai convenus. Il ne peut plus proposer son bien à un autre acheteur. C’est en quelque sorte une « option d’achat exclusive ».

• Le compromis de vente est un avant-contrat bilatéral qui engage aussi bien le vendeur que l’acheteur. Il est aussi appelé promesse synallagmatique de vente. Par cet acte qui peut être un acte sous seing privé ou un acte notarié, le vendeur s’engage à vendre et l’acheteur à acheter le bien immobilier, à un prix et dans un délai convenus.

L’acheteur dispose donc d’une plus grande liberté dans la promesse de vente que dans le compromis. De son côté, la promesse de vente est moins favorable au vendeur puisque l’acheteur n’a aucune obligation d’acheter.

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Promesse de vente et compromis de vente : Les obligations de l’acheteur

Que ce soit par une promesse ou un compromis de vente, le vendeur s’engage à vendre. De son côté, l’acheteur à des obligations différentes selon le type d’avant-contrat :

• Les obligations de l’acheteur lors de la promesse de vente : La promesse de vente accorde à l’acheteur un délai pour lever l’option d’achat.
  Légalement, il n’existe pas de délai minimum ou maximum. Celui-ci est à la convenance des parties. Généralement, il est de 3 mois.
  Durant cette période, l’acheteur peut à tout moment renoncer à l’achat sans donner de justification.
  En contrepartie de l’engagement du vendeur, l’acheteur verse une indemnité d’immobilisation qui représente entre 5 à 10 % du prix de vente.

• Les obligations de l’acheteur lors du compromis de vente : Par le compromis, l’acheteur s’engage à acheter le bien. Au-delà du délai légal de rétractation de 10 jours, il ne peut revenir sur sa décision sauf si les conditions suspensives ne sont pas réalisées (Non obtention d’un prêt, d’une assurance, d’un permis de construire, etc).

Si l’acheteur renonce néanmoins, le vendeur peut le contraindre à l’achat en justice et/ou demander des dommages et intérêts.
Au moment de la signature, l’acheteur verse un dépôt de garantie qui représente entre 5 à 10 % du prix de vente.

Bon à savoir : Promesse de vente et compromis de vente sont tous deux soumis au délai légal de rétractation de 10 jours. Ce délai court à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée notifiant l’acte.