Quelles sont les charges déductibles en LMNP ?

Le statut LMNP s’adresse à des bailleurs de logements loués meublés, et apporte des avantages fiscaux intéressants. Il permet notamment d’opter pour le régime réel qui vous offre la possibilité de déduire un certain nombre de charges liées au logement et à son exploitation, et d’amortir certains postes de dépense. Ce dispositif vous permet ainsi de réduire au maximum le montant des impôts.

Qu’est-ce que le statut LMNP ?

Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) peut être choisi par des bailleurs qui louent un logement meublé.

Lorsque l’on met en location un logement vide, les revenus locatifs issus de la perception des loyers sont considérés comme des revenus fonciers imposables. Mais lorsque l’on met en location un logement meublé et que l’on a opté pour le statut LMNP, les revenus issus des loyers sont considérés comme des revenus commerciaux imposables dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Une fois ce statut obtenu, il faut encore choisir entre deux régimes fiscaux différents qui n’impliquent pas les mêmes formalités et les mêmes avantages : il s’agit d’une part du régime micro-BIC, et d’autre part du régime réel. Ces deux régimes se distinguent par des avantages fiscaux bien différents qu’il convient d’étudier le mieux possible pour en savoir plus sur la location meublée non professionnelle.

Les avantages fiscaux du statut LMNP

Le régime micro-BIC

Le premier régime d’imposition qui est également le plus simplifié est le régime micro-BIC. Il s’applique dès lors que vos recettes sont inférieures à 72 600 €, et vous permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % sur vos revenus. Cela signifie que vous n’êtes alors imposé(e) que sur la moitié de vos revenus issus de la location. Ce régime est donc approprié si vous vous apercevez que vos charges inhérentes au logement loué sont inférieures à 50 % des loyers perçus.

Le régime réel

Le deuxième régime d’imposition est le régime réel, qui s’applique lorsque les recettes excèdent 70 000 €, ou alors sur demande auprès du fisc lorsque les recettes sont inférieures à ce seuil. Avec le régime réel, au moment de votre déclaration d’impôt, vous pouvez déduire l’ensemble des charges et les amortissements de vos recettes. Vous diminuez ainsi le montant de votre revenu imposable, et donc celui de vos impôts. Notez que si ce régime vous permet de diminuer votre impôt voire de l’amener à zéro, il ne vous permet pas de bénéficier d’un déficit foncier comme en location vide. En cas de résultat déficitaire, ce déficit est reporté sur l’année suivante.

Les charges déductibles en LMNP

Le régime réel permet de déduire un grand nombre de charges et de taxes inhérentes au logement et à sa mise en location. Les dépenses en lien avec l’exploitation du bien sont prises en compte, à partir du moment où chaque charge déduite est justifiée. Les justificatifs doivent donc être conservés en cas de contrôle du fisc. Les charges déductibles sont :

• Les charges courantes telles que l’eau, l’électricité, le téléphone, la connexion internet
• Les taxes : taxe foncière, taxe d’habitation, CFE (contribution foncière des entreprises)
• Les assurances: assurance habitation propriétaire non-occupant et assurance loyers impayés
• Les dépenses d’entretien et de petites réparations inférieures à 600 €
• Les charges de copropriété sauf travaux
• Une partie des frais de tenue de comptabilité
• Les frais de notaire
• Les honoraires de l’agence immobilière concernant la gestion locative
• Les intérêts d’emprunt et les frais de dossier
• Les frais de publicité (annonces, inscriptions sur des sites de location, etc)

Enfin, certaines charges sont amortissables, en sachant qu’un pourcentage est déterminé en fonction de l’élément amortissable (terrain, toiture, murs, etc) et de la durée d’utilisation de ces éléments. Par exemple, le prix d’achat du bien qui peut être amorti à hauteur de 2 % par an, de même qu’il est possible d’amortir les travaux de réparation et d’amélioration, l’achat de mobilier, etc. Il est nécessaire qu’un expert-comptable se charge de ces calculs qui peuvent s’avérer complexes, et vous pouvez également consulter un blog immobilier de qualité pour obtenir davantage d’informations.