Comment calculer la rentabilité d’un investissement locatif

Avant de se lancer dans un investissement locatif, c’est-à-dire acheter un bien immobilier dans le but précis de le louer, il faut d’abord se renseigner sur la rentabilité. Est-ce qu’il s’agit d’un placement locatif intéressant ? Pour le savoir, il existe des méthodes de calcul. Découvrez justement deux techniques pour connaître et calculer la rentabilité d’un investissement locatif.

Les deux méthodes de calcul de rentabilité d'un investissement locatif

Il existe deux techniques principales pour calculer la rentabilité d’un investissement locatif, expliquées ci-dessous :

1- Taux de rentabilité brute

Ici, on prend en compte uniquement les loyers bruts encaissés ainsi que le prix d’achat du bien immobilier. Il suffit de faire le rapport entre les deux pour obtenir le pourcentage :

Taux de rentabilité = Loyer annuel / Prix d’achat

A noter que le prix d’achat englobe l’ensemble des frais inhérents à l’acquisition comme les frais de notaire, les coûts du crédit ou encore la rémunération de l’agence immobilière. Ce taux est celui qui est le plus couramment proposé par les vendeurs. Il faut toutefois garder à l’esprit qu’il n’est pas totalement conforme à la réalité dans la mesure où il se base uniquement sur les loyers, ne tenant pas compte des autres dépenses.

2- Taux de rentabilité nette de charges

Le taux de rentabilité d’un investissement locatif peut se calculer en déduisant les charges. Le calcul est similaire à celui du taux de rentabilité brute à la différence près que l’on tient compte des dépenses d’entretien et de gestion (taxes foncières, divers frais de gestion de syndic, assurances, charges non récupérables) :

Taux de rentabilité = Loyer annuel (déduit des dépenses d’entretien/gestion) / Prix d’achat

A noter que ce taux de rentabilité tient aussi compte des éventuels changements de locataires, ce qui peut impliquer un délai de vacance locative durant lequel aucun loyer n’est encaissé. Il faut tenir compte également des avantages fiscaux obtenus par exemple grâce aux dispositifs comme la loi Robien ou la loi Pinel qui permettent de profiter de déductions fiscales.

Ce calcul permet d’obtenir une rentabilité qui se rapproche de la réalité, mais le résultat diffère en fonction du profil fiscal de l’investisseur. En outre, le taux obtenu change si la situation du bailleur évolue (par exemple en cas de chômage, de retraite ou encore de ressources supplémentaires).

Connaître les risques pouvant impacter le taux de rentabilité

Les calculs de rentabilité précédemment présentés partent du principe que tout va bien, que le bien immobilier est régulièrement occupé et surtout qu'il n'y a pas de loyers impayés. Il faut pourtant tenir compte des différents aléas qui peuvent survenir et augmenter les dépenses (ou diminuer les recettes). Il est notamment possible que l’on ne trouve pas de locataire durant un long moment. Ou alors, on tombe malheureusement sur un locataire qui ne paie pas son loyer. Il y a également la constatation de dégâts ou autres imprévus qui nécessitent de gros travaux (changement de la chaudière, installation de fenêtres double-vitrage...)

Enfin, il est possible que le bien immobilier perde de la valeur au fil du temps. Tous ces événements peuvent minorer sensiblement le taux de rentabilité d’un investissement locatif.

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