Comment trouver un acheteur en viager ?

Pour réussir une vente en viager, il est crucial de trouver le bon acheteur. Dans cet article, nous partagerons des conseils utiles pour maximiser vos chances de trouver un acheteur fiable qui répond à vos besoins.

Les tendances du marché du viager en 2025

Même s’il reste confidentiel par rapport à l’ensemble des transactions immobilières (un peu plus d’1 % des transactions en 2021), l’immobilier en viager est un marché en expansion.

Plusieurs facteurs expliquent cette tendance :

• Le vieillissement de la population ;
• Le souhait de la majorité des séniors de rester dans leur logement jusqu’à la fin de leur vie ;
• La volonté des séniors de rester autonomes financièrement que ce soit pour financer leur perte d’autonomie, profiter de leur retraite, aider leurs enfants ou petits-enfants.

La vente en viager répond à toutes ces demandes : dans un viager occupé, la personne âgée peut rester dans son logement jusqu’à son décès ; au moment de la vente, elle va recevoir un capital (le bouquet) dont elle pourra disposer selon ses besoins ; la rente mensuelle, qu’elle percevra sa vie durant, constitue un revenu complémentaire en partie exonéré d’impôts.

La rente viagère étant réversible, le conjoint, concubin ou partenaire d’un PACS survivant, est protégé.

Sachant que 75 % des 60 ans et plus sont propriétaires de leur résidence principale, le marché du viager a un bel avenir devant lui.

Le profil des acheteurs en viager

Particuliers, fonds d’investissements en viager ou organismes à but non lucratif sont des acheteurs potentiels de viager. Pour les particuliers, le viager est surtout un investissement qui permet de se constituer un patrimoine immobilier. Pour les organismes à but non lucratif, le viager participe à instaurer une certaine justice sociale. Quant au fonds d’investissements, si certains ont une ambition sociétale très forte, d’autres sont plus spéculatifs.

Qui sont les particuliers qui achètent en viager ?

Le viager peut être considéré comme une méthode alternative d’épargne. Il permet d’investir dans « la pierre » sans les risques locatifs (non-paiement des loyers, dégradations, etc).

La majorité des particuliers qui achète en viager ont entre 40 et 55 ans. Mais les 30 à 45 ans commencent aussi à s’intéresser à ce marché. Ce sont généralement des propriétaires qui souhaitent faire un investissement immobilier.

Pour un particulier, l’achat en viager présente plusieurs avantages :

• Il achète un bien décoté. Dans un viager occupé, le droit d’usage et d’habitation conservé par le vendeur, vient en déduction du prix de vente du bien.
• La mise initiale est relativement faible. Au moment de la vente, il doit verser le bouquet qui ne représente qu’une fraction du prix total du bien. Ensuite, il verse une rente mensuelle. Il évite de souscrire un crédit immobilier.
• Un abattement fiscal pour la déclaration de l’IFI (impôt sur la fortune immobilière). Dans un viager occupé, l’acheteur soumis à l’IFI, ne déclare que la nue-propriété du bien puisqu’il ne peut en disposer totalement. Il inscrit au passif, la valeur du capital représentatif de la rente.
• Au décès du vendeur, il récupère le bien qu’il pourra occuper, louer ou revendre.

Le viager solidaire

Le vendeur cède son bien à un organisme à but non lucratif. L'objectif du viager solidaire est de permettre aux personnes en situation précaire d'accéder à un logement à un coût abordable. Les biens acquis via le viager solidaire sont proposés à des personnes en difficulté économique ou sociale. Ainsi, le viager solidaire contribue à la solidarité et à l'inclusion sociale en offrant un toit à ceux qui en ont le plus besoin.

Les fonds d’investissements viagers

Ce sont des sociétés d’investissement spécialisées dans l’achat de viagers occupés ou libres, dans les ventes à terme ou les prêts viagers hypothécaires.

Ces fonds peuvent être constitués d’investisseurs privés et/ou d’investisseurs institutionnels comme la Caisse des dépôts, des assurances ou des mutuelles, des banques, des caisses de retraite. Certains fonds sont aussi accessibles aux particuliers via des contrats d’assurance-vie.

Ces dernières années des start-up se sont positionnées sur ce marché particulier en se spécialisant sur des transactions spécifiques comme, le prêt viager hypothécaire ou la vente en nue-propriété. Si certaines de ces structures agissent pour leur propre compte (elles sont alors adossées à une banque ou à des investisseurs institutionnels) d’autres agissent en tant qu’intermédiaires.

En achetant un volume important de viager, le fond d’investissements :

• Limite le risque lié à la durée de vie du vendeur. Le principal aléa pour l’acheteur particulier d’un viager est que le vendeur vive bien au-delà de son espérance de vie théorique.
• Limite le risque d’impayés. Vu le grand nombre d’investisseurs, le vendeur dispose d’une meilleure garantie de paiement de sa rente.
• Sécurise la transaction. Etablir un contrat de vente en viager équilibré et satisfaisant pour les deux parties n’est pas aisé. L’expertise développée par ces fonds limite le risque d’erreur dans la rédaction de l’acte ou de mauvaise estimation du bien.

Comment trouver un acheteur fiable pour une vente en viager ?

Le marché du viager varie en fonction de la localisation géographique du bien (la Côte d’Azur et l’Île-de-France sont les régions les plus cotées), de sa valeur marchande et de l’âge du vendeur. Il est donc important de prendre en compte les spécificités de votre situation et de rechercher des conseils auprès de professionnels du secteur pour maximiser vos chances de trouver un acheteur en viager fiable.

Contacter des professionnels du viager

Une vente en viager est très différente d’une vente immobilière classique. C’est pourquoi, il est indispensable de contacter un professionnel. Il existe des agences immobilières spécialisées dans le viager. Vous pouvez également faire appel à un conseiller en gestion de patrimoine ou un courtier expert en ce domaine. Certains notaires en font aussi leur spécialité. Lors des forums ou salons dédiés aux séniors, vous pourrez également rencontrer un de ces spécialistes.

Trouver un acheteur solvable et fiable

Contrairement à une vente classique, la vente en viager engage sur le long terme. Vérifier la solvabilité de l’acheteur est primordial. Pour un particulier, demandez une situation professionnelle stable et une étude de sa solvabilité.

Les motivations de l’acheteur sont elles aussi importantes. Acheter en viager est un investissement à long terme, l’acheteur doit en être bien conscient. Préférez l’acheteur qui achète pour se constituer un patrimoine immobilier ou pour diversifier son épargne et surtout, qui d’envisage pas d’habiter le logement à court terme.

Même lorsque vous vous engagez avec un fond de placements, restez vigilant. Certains fonds viagers ont fait faillite laissant les vendeurs sans rente et les acheteurs sans épargne… Privilégiez des fonds qui ont pignon sur rue ou qui s’appuient sur les établissements financiers connus.

Trouver un acheteur en viager fiable peut sembler être un défi, mais en prenant votre temps et en comparant les différentes offres qui vous sont proposées vous pourrez trouver l’acheteur en viager qui convient le mieux à vos besoins et à vos objectifs financiers.