10 conseils pour vendre en viager en toute sécurité

Vous envisagez de vendre votre bien immobilier en viager ? Ce type de vente présente de nombreux avantages, mais il est essentiel de veiller à une transaction sécurisée. Dans cet article, nous vous fournirons des conseils pratiques pour vendre en viager en toute sécurité. De l'évaluation de la valeur de votre bien à la rédaction du contrat de vente, en passant par la sécurisation du paiement de la rente, nous vous guiderons à travers les étapes clés de cette transaction. Découvrez comment protéger vos intérêts et minimiser les risques.

1 - Évaluer correctement la valeur du bien avant de le mettre en viager

Dans une vente en viager, le vendeur, appelé crédirentier, cède son bien à un acheteur, appelé débirentier, en échange d’une somme d’argent, le bouquet, et d’une rente généralement mensuelle qui est garantie jusqu’à son décès.
Les montants du bouquet et de la rente dépendent du prix du bien. S’il est sous-évalué, vous ne recevrez pas le complément de revenu que vous escomptiez. S’il est surévalué, il fera fuir les acheteurs potentiels.

Comme dans une vente classique, le prix d’un bien vendu en viager dépend de sa superficie, de son état général et de sa localisation. Mais entre en jeux également des critères spécifique au viager tels votre âge et votre espérance de vie ainsi que la valeur du droit d’usage et d’habitation (DUH) si le viager est occupé.

2 - Estimer équitablement le droit d’usage et d’habitation (DUH)

Le droit d’usage et d’habitation vous permet de continuer à occuper votre logement jusqu’à la fin de votre vie, bien que vous l’ayez vendu. On peut donc vous comparer à un locataire à vie qui ne paye pas de loyer. Le DUH représente l’équivalent de ces loyers.
Sa valeur qui dépend, de la valeur marchande du bien et de votre âge, vient en déduction du prix de vente du bien.

Une estimation du DUH (qui est aussi appelé décote d’occupation) à sa juste valeur permet d’établir un contrat de viager équitable pour vous, le crédirentier comme pour l’acheteur, le débirentier.

3 - Bien choisir la répartition entre le bouquet et la rente du viager

Leurs montants respectifs dépendent directement l’un de l’autre.
Il est important de négocier une répartition entre le bouquet et la rente qui satisfasse vos besoins immédiats en liquidité, avec le bouquet, et à long terme avec la rente.

Un bouquet viager trop élevé peut rebuter les acheteurs potentiels car l’un des intérêts d’acheter en viager est de pouvoir le faire avec un faible apport de départ. Une rente élevée va elle aussi décourager un acheteur qui hésitera à prendre ce risque sur le long terme.

4 - Prévoir l’indexation de la rente

Pour compenser le coût de la vie et l’inflation, il est indispensable de prévoir une revalorisation de la rente. Elle augmentera, automatiquement chaque année en fonction du ou des indices choisis au moment de la signature d u contrat.
Les indices les plus couramment utilisés sont l’indice des prix à la consommation (IPC), l’indice de révision des loyers d’habitation (IRL) ou indice des prix à la consommation (IPC) ou l’indice de révision des loyers d’habitation (IRL).

5 - Sécurisez le paiement de la rente

Il est essentiel de vous protéger contre le défaut de paiement de la rente en incluant, dans le contrat, différentes clauses :

• La clause résolutoire : elle prévoit qu’en cas de manquement à une obligation contractuelle de l’une des parties comme le non-paiement de la rente, le vendeur retrouve l’entière et pleine propriété de son bien.
• Le privilège du vendeur-crédirentier : dans les 2 mois suivant la vente, le vendeur peut inscrire son privilège de vendeur-crédirentier au registre des hypothèques ; en cas de saisie et de vente du bien, le vendeur sera payé en priorité.
• Contracter une assurance : le vendeur peut demander à l’acheteur de contracter une assurance qui prendra le relais en cas de défaillance.

6 - Vérifier la fiabilité et la solvabilité de l’acheteur potentiel

Contrairement à une vente classique dans laquelle vous recevez la totalité du prix de votre bien au moment de la signature du contrat, le paiement du viager s’effectue en deux temps : immédiatement pour le bouquet et sur le long terme pour la rente.
Vérifiez la solvabilité de l’acheteur-débirentier est cruciale. N’hésitez pas à comparer entre les différents acheteurs potentiels pour trouver le plus sûr. Ne vous arrêtez pas seulement au montant de l’offre, regardez également les motivations de l’acheteur.

• Si l’acheteur en viager est un particulier, demandez des références et faites effectuer des vérifications financières pour contrôler sa solvabilité.
• Si l’acheteur est un fond d’investissements, restez tout aussi prudent et renseignez-vous sur les investisseurs du fond.

7 - Prévoyez la répartition des charges

Dès la signature du contrat de vente, il est conseillé de prévoir la répartition des charges entre le vendeur et l’acheteur. Cette répartition est libre. A défaut de précisons, dans un viager occupé, comme la relation le crédirentier et le débirentier s’apparente à celle entre le bailleur et son locataire ce sont les articles 600 à 616 du Code civil qui s’appliquent.
Mais anticiper les travaux à venir (surtout les gros travaux) et préciser qui doit les payer évite bien des conflits qui, trop souvent, entachent les bonnes relations entre les parties.

8 - Prévoir des clauses de protection

Il ne faut jamais perdre de vue que le viager est un contrat à long terme. Il est crucial de se projeter dans l’avenir pour envisager même le pire…

• La réversion intégrale de la rente. Si vous vivez en couple (mariés, pacsés ou concubin) prévoyez une réversion intégrale de la rente au survivant.
• La libération anticipée du logement. Si votre état de santé ne vous permet plus de rester dans votre logement, vous pouvez prévoir de le louer (si vous avez gardé l’usufruit) ou autoriser le débirentier à en disposer moyennant une augmentation de la rente.

9 - Faire appel à un professionnel spécialisé dans la vente en viager

Les pièges du viager sont multiples. C’est pourquoi, il est indispensable de faire appel à une agence immobilière, un notaire ou un avocat spécialisé dans ce type de transaction. Seul un expert peut établir un contrat reprenant tous les aspects juridique et financier.
Même si vous vendez à un fond d’investissements, demandez conseil auprès d’un expert en viager pour protéger vos intérêts. La vente doit pouvoir répondre à vos besoins spécifiques.

10 - La vente en viager est « un contrat gagnant-gagnant »

Durant les négociations gardez toujours à l’esprit que le contrat doit être équitable pour les deux parties et s’envisager sur le long terme.

• Pour le sénior crédirentier, la vente en viager est une source de revenu précieuse pour couvrir ses dépenses quotidiennes, ses soins de santé ou tous autres besoins.
• Pour l’acheteur débirentier d’un bien immobilier en viager, il bénéficie d’un prix inférieur à celui du marché et en dehors du bouquet, le coût de l’achat est étalé dans le temps. Par contre, il subit l’incertitude de la durée de vie de crédirentier.

En suivant ces conseils et en vous entourant de professionnels compétents, vous pourrez vendre en viager en toute sécurité. N'oubliez pas d'examiner attentivement toutes les implications financières et juridiques avant de prendre une décision et de signer un contrat de vente en viager.