Le prix du potentiel constructible (prix des droits à construire)

Le prix du potentiel constructible est une information primordiale pour tout acquéreur d'un terrain, qu'il s'agisse d'un particulier ou d'un promoteur immobilier. Qu'est-ce que le potentiel constructible ? Pourquoi est-il si important ? Comment est déterminé son prix ? Éléments de réponse.

Définition et intérêt du potentiel constructible

Également appelé droit à construire, le potentiel constructible se définit comme la surface maximale de plancher qu'il est possible de bâtir sur un terrain. Il détermine ainsi la taille limite autorisée d'une habitation sur un terrain constructible donné.

Connaître le potentiel constructible est essentiel pour les promoteurs immobiliers et les particuliers acquéreurs puisqu'il permet de déterminer le coût d'achat d'un terrain, et qu'il peut en faire évoluer le prix, celui-ci n'étant arrêté définitivement qu'avec l'obtention du permis de construire ; il intéresse par ailleurs également les particuliers propriétaires d'un grand terrain qui souhaitent en revendre une partie.

Lors de l'achat d'un terrain avec construction d'une maison sur plan, le particulier signe en effet une promesse de vente qui comporte en outre, comme condition suspensive, l'obtention du permis de construire. Si celui-ci est refusé par la mairie en raison de la surface d'habitation proposée, la promesse de vente en l'état est alors nulle et le prix du terrain peut diminuer en fonction du nombre de mètres carré maximal constructible accordé par la mairie.

Calcul du potentiel constructible

Les droits à construire sont précisés dans le PLU (Plan Local d'Urbanisme) défini par chaque commune. Pour connaître le potentiel constructible d'un terrain dans un secteur ou un quartier donné, il convient ainsi de consulter ces droits et de les comparer à la surface de la future habitation envisagée. Pour ce faire, il est tenu compte des surfaces des planchers des différents niveaux et dont la hauteur est supérieure à 1,80 mètre, en déduisant entre autre les combles non aménageables, les caves ou les balcons.

Par ailleurs, pour les communes non encore dotées d'un PLU, le COS (Coefficient d'Occupation des Sols) prévu dans le POS (Plan d'Occupation des Sols) reste pour l'heure valable. Il résulte ainsi d'une multiplication entre la surface du terrain à bâtir et le COS. A titre d'exemple, pour un terrain de 600m² où le COS est de 0,40, le potentiel constructible est donc de 240m².
Enfin, si les droits à construire sont importants pour déterminer le prix d'un terrain, ils doivent cependant être mis en corrélation avec d'autres règles applicables sur la commune, notamment en termes d'emprise au sol, de hauteur, ou de vis-à-vis, pour pouvoir apprécier leur répartition.

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