OPAH de copropriétés en difficulté

Les OPAH (Opérations Programmées d’Amélioration de l’Habitat) sont des outils d’aide aux syndicats de copropriété s’appuyant sur le partenariat de trois entités : les collectivités territoriales, l’Etat et l’Anah (Agence nationale de l'habitat). Le but des OPAH est de permettre la prévention ou la réhabilitation de copropriétés en difficulté, de réaliser des travaux indispensables afin d’initier leur revalorisation.

Une aide ciblée pour les copropriétés

Seules les copropriétés qui ont de grandes difficultés peuvent prétendre aux aides OPAH. Autre condition, les résidences principales doivent représenter au moins 75% des habitations de la copropriété. Les pouvoirs publics se sont investis par le biais des OPAH dans l’aide aux copropriétés, malgré qu’il s’agisse d’un secteur privé, pour éviter les dérives catastrophiques qui peuvent découler des détériorations dans un immeuble.

Sont concernées, les copropriétés qui rencontrent des problèmes financiers, techniques ou sociaux. On retrouve ainsi généralement des immeubles qui présentent des dégradations, des impayés de charges, un mauvais entretien des parties communes, des dégâts dus à un sinistre, une mauvaise gestion de la copropriété, des problèmes environnementaux ou de solvabilité des copropriétaires. Même si la procédure s’adresse à des situations moins importantes que dans le cas d’un plan de sauvegarde d'une copropriété, elle permet de stopper la dévalorisation d’un ou de plusieurs lots d’habitations.

Les travaux dans le cadre d’une OPAH de copropriétés en difficulté sont très variés et peuvent traiter tous types de domaines. Les actions concernent tout d’abord la formation et l’information des copropriétaires, le règlement de certains problèmes de gestion (impayés, diminution du gaspillage, contrôle des charges…), l’amélioration des parties communes et de leur entretien et de plus grands ouvrages selon les besoins.

Détail des aides

La procédure « OPAH de copropriété en difficulté » a été créée en 1977 et elle est régie par le Code de l’urbanisme et par le Code de la construction et de l'habitation, dans le cadre des subventions de l’Anah. La demande de subvention est instaurée soit par la collectivité locale, soit par l’EPCI (Etablissement Public de Coopération Intercommunale) compétent en matière d’habitat.

Dans un premier temps, l’une de ces deux entités doit réaliser un diagnostic, établir une stratégie et un programme de travaux afin de présenter un dossier pour obtenir l’acceptation du projet. Si le dossier est accepté, alors la subvention est directement versée à la copropriété (syndicat) pour l’ensemble des travaux subventionnables. L'Anah finance des travaux dans des copropriétés qui sont achevées depuis au moins 15 ans.

Le taux de participation des OPAH aux travaux est fonction du niveau d’urgence et de l'affectation de la subvention. Généralement, l’aide correspond au maximum à 35% du montant total du coût des travaux. Pour que l'aide soit validée, les travaux doivent être réalisés par des entreprises du bâtiment inscrites au Registre du Commerce ou au répertoire des Métiers.

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