Copropriété et problème d’argent

La gestion d'une copropriété implique de nombreux frais afin que les parties communes soient entretenues et l'immeuble préservé dans son ensemble. Inévitablement, les choses se compliquent en cas de soucis financiers…

Copropriété et problème d’argent : les impayés

La principale cause de problèmes d’argent au sein d’une copropriété réside dans les impayés de charges. Tous les copropriétaires sont tenus de contribuer au budget prévisionnel au prorata de leur quote-part afin de couvrir les différentes dépenses liés à l'entretien de l'immeuble. Les dépenses portent sur l’entretien de l’immeuble, sur sa conservation, sur les équipements communs sans oublier les expertises et diagnostics techniques.

La copropriété est dite « en difficulté financière » lorsque le taux d’impayés se situe entre 15% et 25% selon la taille de la copropriété.

État de carence ou mise en péril de l'immeuble

En cas d’impayés importants, le ou les immeubles concernés se retrouvent en péril étant donné que des travaux indispensables pour la copropriété ne peuvent être entrepris. Il existe alors un risque de danger pour les résidents puisque l'immeuble ne respecte plus les normes en vigueur. Au-delà des personnes qui y vivent, c’est l’immeuble en lui-même qui est mis en péril.

Dans les cas les plus extrêmes, l’état de carence peut être déclaré. Dans ce cas, les difficultés financières sont telles que le syndic ou le gestionnaire n'est plus en mesure d'exécuter les différents travaux essentiels pour conserver l'immeuble et pour assurer la sécurité des résidents. Si l'état de la copropriété est vraiment compromis, une expropriation de l'immeuble est à craindre.

Copropriété et problème d’argent : les décisions à prendre

Dès lors que le montant des impayés est égal au quart des charges exigibles, le syndic doit impérativement en faire part au conseil syndical. Chaque membre doit alors avoir connaissance de l’état des impayés. Le syndic dispose d’un délai d’un mois après la clôture des comptes pour saisir le Tribunal de Grande Instance (TGI) qui va désigner un mandataire ad hoc. Ce dernier a pour rôle d’analyser les problèmes financiers, de contrôler l’état du ou des immeubles concernés et d'entreprendre des actions de négociation ou de médiation. Il lui appartient également de soumettre des propositions qui permettraient de rétablir l’équilibre dans les finances de la copropriété.

Enfin, si l’équilibre financier est très précaire et/ou s’il existe une menace de mise en péril de l'immeuble, un plan de sauvegarde des copropriétés peut être mis en place après saisine du tribunal par le syndic, par les copropriétaires ou par le procureur. Un administrateur provisoire se verra alors confier toute la gestion de la copropriété en vue de redresser la situation et de prendre les mesures nécessaires.