Les donations déguisées

Une donation immobilière est un acte par lequel un donateur transmet son droit de propriété et son bien immobilier à un bénéficiaire, de son vivant. Une donation immobilière peut revêtir plusieurs formes dont la donation déguisée. Retour sur cette notion, et sur ce qu’elle entraîne.

Pourquoi parler de donation déguisée ?

Quand il y a transfert de patrimoine, comme dans le cadre d’une donation immobilière, l’Etat prélève une taxe : les droits de mutation ou droits de donation. Ces droits de donation peuvent atteindre un pourcentage élevé du montant de la donation selon le degré de parenté qui unit donateur et bénéficiaire.
Résultat : pour ne pas payer ces droits, ou pour diminuer leur montant, certains donateurs ont recours à ce que l’on appelle une donation déguisée. Elle prend l’apparence d’un acte à titre onéreux mais cache en réalité une situation qui peut avantager le bénéficiaire au détriment des héritiers réservataires.

Quelles sont les différentes formes de « déguisement » ?

La donation déguisée est généralement consentie sous la forme d’un acte à titre onéreux.

• Elle prend généralement la forme d’une vente. La vente d’un bien immobilier sans encaisser le prix de vente par exemple ou une vente assortie d’un prix dérisoire.

• Elle peut aussi prendre la forme d’une reconnaissance de dette fictive ou d’un prêt, fictif là-aussi.

Conditions de validité de la donation déguisée et conditions d’invalidité
Une fois prouvée, la donation déguisée peut être valide et ne pas être annulée si :

• Elle remplit les conditions de forme de l’acte dont elle emprunte l’apparence, à savoir s’il y a élaboration d’un contrat qui respecte les bonnes mœurs et l’ordre public

• Elle respecte les conditions de fond, c’est-à-dire :
  - que le donateur est capable de donner : s’il a plus de 18 ans et qu’il est sain d’esprit
  - que le bénéficiaire est capable de recevoir : s’il a été conçu au moment de la donation

Une donation déguisée n’est cependant pas valable si elle porte atteinte à l’équilibre successoral, et aux autres héritiers réservataires notamment.

Au décès du donateur, la part des héritiers est recalculée en incorporant le montant de la donation afin de ne pas léser les héritiers réservataires. Il se peut que le bénéficiaire soit amené à indemniser les héritiers réservataires lésés ou à payer des pénalités en cas de fraude et de dissimulation prouvées.