Cadastre et impôt foncier

Le cadastre est un document fiscal. En effet, sa première utilité est de servir de base pour le calcul des taxes locales et notamment celle de l’impôt foncier. Mais à partir de quels éléments et comment se calcule la taxe foncière ?

La valeur locative cadastrale

Pour chaque parcelle de terrain, bâties ou non bâties, recensée par le cadastre l’administration calcule une valeur locative cadastrale. Celle-ci sert de base à l’établissement des impôts locaux (taxe foncière et d’habitation).
La valeur locative cadastrale correspond au « loyer théorique annuel que l'on pourrait tirer d'un immeuble bâti ou non bâti, en le louant dans des conditions normales ».

La valeur locative cadastrale est élaborée différemment selon que la parcelle est bâtie ou non bâtie. Chaque année, cette valeur est majorée d’un coefficient de revalorisation forfaitaire fixée par la loi de finances. Pour 2016, elle est de 1.01 (soit 1 % d’augmentation).
La matrice cadastrale répertorie pour chaque propriétaire, les parcelles qu’il détient au 1er janvier de chaque année ainsi que leur valeur locative cadastrale.

Le calcul de la valeur locative des propriétés bâties et non bâties

Toutes les propriétés bâties situées en France sont soumises à la taxe foncière, y compris les cheminées d’usine, les ponts, les chantiers.
Pour les propriétés bâties l’unité de calcul est le local.

Par exemple : 1 maison ou un appartement = 1 local, 1 maison avec un garage séparé = 2 locaux.

Pour la détermination de la valeur locative cadastrale d’un logement, l’administration part de la surface du logement. Celle-ci est ensuite pondérée en fonction de la catégorie du logement (de 1 pour les habitations luxueuse à 8 pour les habitations délabrées et insalubres). Le classement des différentes catégories de logement est voté par la commission communale des impôts directs.
L’administration tient également compte des éléments de confort (eau, électricité, nombres de salle de bain, chauffage, ascenseur, tout à l’égout, etc) ainsi que de la superficie des dépendances (garage, cave, etc), de la situation (desserte, localisation).
L’ensemble de ces éléments permet d’obtenir une surface pondérée à laquelle il est appliqué un tarif au m² pondéré.

Pour les logements neufs ou lors de travaux d’agrandissement, la valeur locative cadastrale est calculée en fonction de la déclaration d’achèvement de travaux que vous devez fournir à l’administration dans les 90 jours suivant la fin du chantier.

Pour les propriétés non bâties l’unité de calcul est la parcelle. Les propriétés non bâties sont classées en 13 groupes : Terres, près, vergers, vignes, lacs et étangs, carrières, sols des propriétés bâties, terrain d’agrément, terrains constructibles, etc. Pour chaque commune un prix à l’hectare est fixé en fonction de la nature des cultures ou de la catégorie.

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Le calcul de la taxe foncière

Lorsque la valeur locative cadastrale est déterminée pour un local ou une parcelle donnée, l’administration applique un abattement forfaitaire :

  • 50 % sur la valeur locative cadastrale d’une propriété bâtie afin de tenir compte des frais de gestion, d’amortissement, d’entretien, de réparation, d’assurance.
  • 20 % sur la valeur locative cadastrale d’une propriété non bâtie afin de tenir compte des frais d’entretien et de dépérissement.

A cette valeur locative nette, l’administration applique alors les taux d’imposition fixé annuellement par les collectivités territoriales (commune, communauté de communes ou d’agglomération, département, région).

La réforme de la valeur locative cadastrale

Régulièrement, l’administration annonce une révision des valeurs locatives cadastrales. En effet, les valeurs locatives de références datent de 1970 pour les propriétés bâties et de 1960 pour les propriétés non bâties. Initialement, les valeurs locatives devaient être actualisées tous les 3 ans et revalorisées chaque année. Or l’actualisation n’a été effectuée qu’en 1980 et seule la revalorisation forfaitaire annuelle a été appliquée. La base de calcul est donc devenue obsolète et elle pénalise les logements récents qui sont côtés en fonction de critères datant des années 1970.
Commencée en février 2015 dans 5 départements, la révision sera finalement reportée après 2017.

        
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