Réserver un terrain à bâtir

Vous avez enfin trouvé un terrain constructible qui vous plait et vous avez vérifié les règles d’urbanisme appliquées à la propriété. Avant de finaliser les démarches d’achat, vous allez signer un avant-contrat qui définit les conditions de la vente et vous permet de le « réserver ». Comment formaliser la réservation d’un terrain ?

L’avant-contrat

C’est la première étape dans le processus d’achat du terrain. Ce document, signé par le vendeur et l’acquéreur, définit les conditions de la vente et vaut engagement des deux parties.

C’est un document très important, dans lequel doit figurer un maximum de détails ainsi que les clauses importantes.

  • Le prix et les taxes appliquées
  • La description précise du terrain
  • Les servitudes
  • La preuve que le terrain est libre d’être acheté c’est à dire, qu’il n’est ni hypothéqué, ni loué
  • La date de la signature de l’acte de vente

Pour rédiger l’avant-contrat, il est conseillé de s’en remettre à un professionnel (notaire ou agent immobilier). Par exemple, il faut penser à inclure dans l’avant-contrat une clause rendant l’accord caduc si vous n’obtenez pas de permis de construire (car posséder un terrain constructible ne veut pas dire que vous obtiendrez un permis de construire pour votre projet de construction) ainsi qu’une clause sur l’obtention des prêts que vous pouvez demander.

En tant que particulier, vous bénéficiez d’un délai de rétractation de 10 jours, après la signature de l’avant-contrat. Il suffit de notifier la rétractation au vendeur par acte d’huissier ou par lettre recommandée (avec AR) avant la fin du délai.

La réservation : promesse de vente ou compromis ?

Il existe deux formes d’avant-contrat :

  • La promesse unilatérale de vente : le vendeur vous accorde une option valable pour une période précise sur l’achat du terrain en fixant un prix de vente. Le document peut être un acte notarié ou un acte sous seing privé (dans ce cas, pensez à l’enregistrer sous 10 jours au service des impôts). Les droits d’enregistrement s’élèvent à 125 euros. L’acquéreur décide ou non d’acheter le terrain dans le délai imparti. À la signature de la promesse de vente, le vendeur peut vous demander un acompte, pour formaliser la réservation du terrain. La somme et la durée de l’option sont négociables entre les deux parties. Le montant représente normalement moins de 10% du prix de vente. Si vous décidez de renoncer à votre projet d’achat, la somme engagée ne peut être récupérée que si la vente est annulée si l’une des clauses suspensives n’est pas respectée.
  • Le compromis de vente : il s’agit d’un engagement ferme et irrévocable entre le vendeur et l’acheteur. Plus qu’une réservation de terrain, le vendeur promet de vendre le terrain à l’acheteur qui promet quant à lui, de l’acheter : juridiquement, c’est une vente. À la signature du compromis s’ajoute le versement d’un dépôt de garantie qui s’élève à 5-10% du prix de vente du terrain.
    A noter : un compris de vente n’a pas besoin d’être enregistré au services impôts, une dépense en moins à considérer.

L’établissement d’une promesse de vente ou d’un compromis permet de réserver un terrain. Il ne reste alors plus qu’une dernière étape avant de devenir propriétaire : la signature de l’acte de vente.

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