Achat d’un terrain : l’importance du PLU

Le terrain que vous prévoyez d’acheter est-il constructible ou non ? Se trouve-t-il dans une zone protégée ou isolée ? Est-il en cours d’urbanisation ou en terre agricole ? Pour trouver les réponses à ces questions, il est important de consulter le Plan Local d’Urbanisme (PLU) de la commune, disponible au centre d’urbanisme de la commune où se trouve le terrain.

Définition du Plan Local d’Urbanisme

Le PLU est un document qui détermine les règles de construction et d’occupation des sols sur une commune ou un groupement de communes. Il comporte des cartes de zonages des terrains auxquelles sont liées des règles d’urbanisme spécifiques à chaque parcelle.

Le règlement du PLU définit si un terrain est constructible ainsi que les conditions de construction qui lui sont appliquées : obligation d’équipement et d’accès, surface constructible maximale (le COS), hauteur des bâtiments, stationnement des véhicules, ouvertures extérieures, catégorie de constructions autorisées sur le terrain…
C’est donc un document très important à demander et à analyser lorsque vous commencez votre projet d’achat d’un terrain. Si aucun PLU n’existe, demandez le POS (prédécesseur du PLU). Si le terrain est dans une zone dépourvue de document d’urbanisme, reportez-vous au RNU (règlement national d’urbanisme) et à la carte communale. Tous ces documents sont en accès public au centre d’urbanisme de la commune.

Éléments du PLU à considérer pour l’achat d’un terrain

Le PLU vous renseigne notamment sur le COS et la servitude d’utilisation des sols, des facteurs décisifs pour la réussite d’un projet d’achat de terrain.

Le Coefficient d’Occupation des sols

Appelé le COS, il détermine la densité de bâtiments autorisée sur le terrain. Ce document contraint la construction, c’est à dire qu’il l’encadre. Dans votre projet d’achat, vous devez en tenir compte pour déterminer la surface disponible au sol pour votre maison.

Qu’est ce que les servitudes d’utilisation des sols ?

Le PLU permet de savoir si le terrain est soumis à une servitude de services publics ou à une servitude légale : il est dans une zone de bruit d’un aérodrome, il est traversé par des lignes électriques, conduites d’eau, câbles téléphoniques, votre voisin possède un terrain enclavé et exerce un droit de passage sur votre terrain. Le document contient des plans ainsi qu’une liste des différentes servitudes associées aux terrains, un élément important à vérifier dans votre projet.

Contester le PLU

Dans le cas où le PLU ne vous est pas favorable, sachez qu’il est possible de le contester et de déposer un recours. Après l’approbation d’un PLU par une commune, il faut déposer un recours dans une période de deux mois. Il existe deux types de recours :

• le recours gracieux : faites une lettre recommandée adressée au Maire de la commune pour demander le retrait de l’approbation du PLU. Sans réponse sous deux mois, un nouveau délai est accordé pour reformuler le recours devant le tribunal administratif.

• le recours pour excès de pouvoir ou contentieux : il s’agit de demander l’annulation du PLU auprès du tribunal administratif, dans un délai de deux mois. Le recours doit être envoyé au Maire de la commune par lettre recommandée avec AR et signé dans les 15 jours pour être validé.