La clause potestative du compromis de vente

Dans le cadre de la signature d’un compromis de vente, les parties peuvent s’entendre pour inclure des clauses conditionnelles. Si la clause suspensive est admise juridiquement, la clause potestative, quant à elle, n’a aucune valeur juridique.

Les différentes formes de conditions potestatives dans un compromis de vente

Il est courant d’insérer des clauses conditionnelles dans un compromis de vente, à condition qu’elles ne constituent pas des clauses potestatives. Une telle clause implique que la vente est conditionnée à l’arrivée d’un évènement que l’un ou l’autre des co-contractants est en mesure de provoquer ou d’empêcher arbitrairement. Elle est donc subordonnée à la seule volonté de l’une des deux parties, et elle est en cela différente de la clause suspensive, qui conditionne la vente du fait d’un évènement extérieur ou de la volonté d’un tiers (par exemple l’obtention du prêt immobilier de la banque pour l’acquéreur).

Il existe deux types de clauses potestatives :

  • La clause potestative mixte : la jurisprudence admet la validité de cette clause qui conditionne la réalisation de la vente à la fois à l’arrivée d’un évènement qui dépend de la volonté de l’une ou l’autre des parties, mais également d’un évènement extérieur.
  • La clause purement potestative : cette clause n’a pas de validité juridique puisqu’elle subordonne la réalisation de la vente à la seule volonté de l’un ou l’autre des co-contractants.

L’application de la clause potestative dans un compromis de vente

Tout d’abord, sachez que la loi et la jurisprudence ont tracé les contours du cadre juridique dans lesquels il est possible d’insérer une clause conditionnelle dans un compromis de vente. Ainsi, lors de l’insertion d’une une telle clause dans un compromis de vente, la loi dispose que :

  • L’obligation à laquelle l’une des parties est soumise pour que la vente se réalise doit être incertaine.
  • Le contrat doit toujours respecter le principe d’égalité des co-contractants, il ne doit pas être tourné en faveur de l’un ou l’autre et créer un déséquilibre quant aux droits et aux obligations.

Ainsi, prenons le cas d’une clause que pourrait insérer l’acquéreur d’un bien dans le compromis de vente : il s’agit d’une clause qui subordonne la vente du bien qu’il souhaite acquérir, à la revente de son bien actuel, ce qui lui permet de ne pas passer par un prêt-relais. Il pourrait s’agir d’une condition suspensive, mais si l’acquéreur ne démontre pas qu’il a tout mis en œuvre pour vendre son bien dans les temps, la clause adopte un caractère potestatif, car la réalisation de la vente est bel et bien subordonnée à sa seule volonté.

Ainsi, pour ne pas que la clause conditionnelle soit considérée comme une clause potestative, l’acheteur devra faire appel à des tiers, c’est-à-dire signer un ou plusieurs mandats avec une ou plusieurs agences immobilières, ce qui lui permettra de prouver qu’il a tout mis en œuvre pour revendre son bien afin que la vente initiale ait lieu.

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